Meilleurs investissements immobiliers : faire le bon choix

Il n’existe pas un meilleur investissement immobilier pour tous les investisseurs. Le bon choix dépend de ce que vous attendez concrètement de cet investissement : percevoir des revenus complémentaires, préparer votre retraite, valoriser un capital, optimiser la fiscalité de vos revenus immobiliers ou préparer une transmission.

Il faut ensuite comparer les solutions selon le capital disponible, la capacité d’endettement, la durée pendant laquelle l’argent peut rester investi, le temps consacré à la gestion et la facilité avec laquelle l’investissement pourra être revendu.

Vous souhaitez déterminer la place d’un nouvel investissement immobilier dans votre patrimoine ? Un bilan patrimonial permet d’analyser votre situation avant d’étudier les solutions adaptées.

Quels sont les meilleurs investissements immobiliers selon votre objectif ?

Il n’est pas pertinent de classer les investissements immobiliers uniquement selon leur rendement. Chaque solution répond à un besoin différent.

Cette grille sert à sélectionner les solutions à étudier. Elle ne permet pas, à elle seule, de décider d’un investissement.

Par exemple :

• Un actif de 40 ans disposant de revenus réguliers peut chercher à utiliser sa capacité d’endettement pour acquérir un bien qu’il finira de rembourser avant sa retraite.
• Un retraité qui souhaite percevoir des revenus sans gérer de locataire pourra davantage étudier une SCPI.
• Un investisseur qui n’a pas besoin de revenus pendant plusieurs années pourra, lui, examiner une acquisition en nue-propriété.

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Comment comparer les principaux investissements immobiliers ?

Pour comparer plusieurs investissements immobiliers, il faut regarder ce qu’ils impliquent concrètement : le budget nécessaire, la possibilité de percevoir des revenus rapidement, le temps de gestion, la durée de détention et les conditions de sortie.

La colocation et l’achat d’un bien avec travaux ne constituent pas des catégories distinctes de la location nue ou meublée. Une colocation peut être louée nue ou meublée. De même, un bien acheté avec travaux peut ensuite être exploité selon différents modes de location.

Investissement locatif : comment choisir le bien et l’emplacement ?

Dans l’immobilier locatif direct, le choix du bien précède celui du régime fiscal.

Un logement bénéficiant d’un dispositif fiscal avantageux reste un mauvais investissement s’il est acheté trop cher, si le loyer retenu dans le calcul est supérieur aux loyers réellement pratiqués dans le quartier ou si la demande locative est insuffisante.

Vérifier qu’il existe des locataires pour ce type de logement

L’analyse doit porter sur le quartier et sur le type de logement, pas seulement sur la ville.

Pour un studio destiné à des étudiants, il faut notamment regarder :

• la proximité des établissements d’enseignement et des transports ;
• le nombre de petites surfaces proposées à la location ;
• les loyers pratiqués pour des logements comparables.

Pour un appartement familial, la proximité des écoles, des commerces et des transports ainsi que la présence de ménages recherchant ce type de logement deviennent plus pertinentes.

Dans les deux cas, un loyer affiché dans une annonce n’est pas nécessairement un loyer effectivement encaissé. Il faut confronter l’hypothèse retenue dans le calcul aux loyers observés pour des biens comparables et vérifier les éventuelles règles d’encadrement applicables à l’adresse du logement. Dans les communes concernées, le loyer retenu doit respecter les plafonds et les règles en vigueur.

Pour comparer plusieurs marchés immobiliers sur une même base, consultez également notre analyse du rendement locatif par ville.

Calculer le coût réel du bien avant de parler de rendement

Le prix affiché dans l’annonce ne correspond pas au coût total de l’investissement.

Avant l’achat, il faut intégrer les dépenses initiales :

• les frais d’acquisition ;
• les éventuels travaux ;
• les équipements nécessaires à la mise en location.

Il faut ensuite anticiper les charges supportées pendant la détention, notamment les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion éventuels ainsi que les dépenses d’entretien et de travaux.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit également être vérifié avant l’achat. En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué dans le cadre d’un bail d’habitation signé, renouvelé ou tacitement reconduit. Cette restriction s’étendra aux logements classés F à partir de 2028, puis aux logements classés E à partir de 2034, sous réserve d’évolutions législatives en cours.

Un logement proposé à un prix attractif peut donc nécessiter des travaux importants avant de pouvoir être loué durablement.

Rendement brut, rendement net et rendement net-net : trois calculs différents

• Le rendement brut rapporte les loyers annuels au coût d’acquisition, sans déduire les dépenses supportées par le propriétaire. Pour une simulation avant achat, les loyers correspondent aux loyers que l’investisseur prévoit d’encaisser sur une année entièrement louée.

Rendement brut = loyers annuels / coût total d’acquisition × 100

• Le rendement net déduit des loyers les dépenses liées au bien : charges non récupérables, taxe foncière, frais de gestion, entretien et travaux. Lorsque le logement a effectivement été vacant pendant une partie de l’année, seuls les loyers réellement encaissés sont retenus. Avant l’achat, la vacance n’est pas encore connue : elle peut être intégrée sous forme d’hypothèse pour tester son effet sur le rendement.

Rendement net = (loyers encaissés - charges annuelles) / coût total d’acquisition × 100

• Le rendement net-net tient également compte de la fiscalité applicable aux revenus générés.

Rendement net-net = revenu conservé après charges et fiscalité / coût total d’acquisition × 100

Ces trois indicateurs ne répondent donc pas à la même question. Une simulation peut également comparer plusieurs scénarios de vacance pour mesurer leur effet sur le rendement attendu.

Exemple : deux calculs à partir d’un même logement

Prenons un exemple : un appartement dont le coût total d’acquisition est de 200 000 € génère 12 000 € de loyers sur une année entièrement louée.

Rendement brut = 12 000 / 200 000 × 100 = 6 %.

Supposons ensuite que le propriétaire supporte sur l’année :

• 1 200 € de taxe foncière ;
• 900 € de charges de copropriété non récupérables ;
• 600 € d’assurance et de frais de gestion ;
• 1 000 € d’entretien et de travaux.

Après ces 3 700 € de dépenses, il reste 8 300 € avant fiscalité.

Rendement net = (12 000 - 3 700) / 200 000 × 100 = 4,15 %.

Pour tester l’effet d’une vacance d’un mois, supposons maintenant que 1 000 € de loyer ne soient pas encaissés. Le revenu avant fiscalité tombe alors à 7 300 €.

Rendement net avec cette hypothèse de vacance = (11 000 - 3 700) / 200 000 × 100 = 3,65 %.

Cette vacance d’un mois constitue ici une hypothèse de simulation, et non une vacance réellement constatée.

Ces montants servent uniquement à expliquer la méthode de calcul. Ils ne constituent ni une estimation de performance future ni un conseil d’investissement.

Vous pouvez également utiliser notre simulateur d’investissement locatif pour tester un projet avec vos propres hypothèses.

La note de Tanguy
"L’erreur fréquente consiste à privilégier automatiquement le bien qui affiche le rendement le plus élevé. Si ce rendement repose sur un loyer difficile à maintenir, une vacance sous-estimée ou des travaux insuffisamment provisionnés, l’écart peut rapidement disparaître. Avant de comparer deux rendements, il faut donc vérifier quelles hypothèses permettent de les obtenir."

Location nue, location meublée ou colocation : quelles différences ?

Un logement peut être loué nu ou meublé, à un seul occupant ou en colocation. Le fonctionnement, la gestion et la fiscalité dépendent de cette combinaison.

La location nue

En location nue, le logement est loué sans les équipements nécessaires pour être qualifié de logement meublé. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Selon la situation du propriétaire, les revenus issus de la location nue peuvent relever du régime micro-foncier ou du régime réel. Le régime micro-foncier s’applique lorsque le montant annuel des revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €, sous réserve de respecter les autres conditions du régime. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué, le propriétaire étant imposé sur 70 % de ses revenus fonciers bruts.

Au régime réel, il n’y a pas d’abattement forfaitaire : certaines charges effectivement supportées peuvent être déduites dans les conditions prévues par la réglementation.

La location nue peut notamment convenir à un investisseur qui a fait beaucoup de travaux et qui a un déficit foncier ou à un investisseur qui recherche des locations de durée relativement longue et ne souhaite pas renouveler fréquemment le mobilier ou le bail.

La location meublée

En location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut relever du régime micro-BIC ou du régime réel. Pour une location meublée classique, le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € (seuil applicable aux recettes 2026 à 2028), sous réserve de respecter les autres conditions du régime. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué aux recettes déclarées.

Au régime réel, le propriétaire peut déduire certaines charges et amortir le bien, c’est-à-dire répartir comptablement une partie de son coût sur plusieurs années afin de réduire le résultat imposable.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui peut augmenter la plus-value imposable à la revente. Certains biens en résidences-services font exception à cette règle.

Le régime réel nécessite une comptabilité adaptée. Son intérêt doit donc être apprécié à la fois pendant la détention et au moment de la revente.

La location meublée longue durée doit par ailleurs être distinguée de la location touristique, qui répond à des règles fiscales et locales différentes.

La colocation

La colocation consiste à louer un même logement à plusieurs occupants.

Elle peut permettre de percevoir un loyer total supérieur à celui d’une location classique lorsque la demande locale existe et que la configuration du logement s’y prête.

En contrepartie, plusieurs occupants peuvent entraîner davantage d’entrées et de sorties, d’états des lieux et d’interventions dans le logement.

Une colocation n’est donc pas plus intéressante par principe. Il faut vérifier que le supplément de loyers attendu compense les dépenses et le temps de gestion supplémentaires.

SCPI : investir dans l’immobilier sans gérer directement les immeubles

Une société civile de placement immobilier, ou SCPI, collecte l’argent de plusieurs investisseurs pour acheter et gérer un ensemble d’actifs immobiliers. L’investisseur achète des parts de la SCPI plutôt qu’un logement déterminé.

La société de gestion sélectionne les immeubles, recherche les locataires, encaisse les loyers et organise les travaux. Elle verse ensuite des distributions aux associés.

L’investisseur délègue donc la gestion des immeubles, mais il ne supprime pas les risques liés à l’immobilier :

• le montant des distributions peut diminuer ;
• la valeur des parts peut baisser ;
• la revente des parts n’est pas garantie dans un délai déterminé.

Pour analyser une SCPI, il faut notamment examiner la qualité et la composition de son parc immobilier, la société de gestion, les frais de souscription et de gestion, ainsi que les conditions de revente des parts.

La SCPI, comme tout investissement immobilier, est un placement de long terme, généralement à envisager sur une durée de 8 à 10 ans. L’horizon de placement recommandé pour chaque SCPI doit être vérifié dans son document d’informations clés. Il faut également vérifier le délai de jouissance, c’est-à-dire la période entre l’achat des parts et le moment où elles commencent à donner droit aux distributions. Pour un retraité qui recherche des revenus immédiats, ce décalage doit être intégré à son calendrier de revenus.

Le mode de détention doit être distingué de la localisation des immeubles détenus par la SCPI. Selon la situation de l’investisseur, plusieurs possibilités peuvent notamment être étudiées :

• la détention en direct ;
• la détention via une personne morale à l’impôt sur les sociétés ;
• la détention de certaines SCPI au sein d’une assurance-vie ou d’un plan d’épargne retraite (PER), lorsque le contrat le permet.

Une SCPI peut par ailleurs investir en France ou dans d’autres pays européens. La localisation des immeubles peut notamment avoir des conséquences sur la fiscalité des revenus perçus.

Chaque mode de détention entraîne des règles fiscales, des frais et des contraintes différents.

Une SCPI reste un investissement immobilier. Une personne qui détient déjà une part importante de son patrimoine en immobilier doit donc tenir compte des parts de SCPI lorsqu’elle mesure son exposition globale à cette classe d’actifs.

Parking, immobilier avec travaux et démembrement : à quels objectifs répondent-ils ?

Ces trois solutions apparaissent fréquemment dans les comparatifs d’investissements immobiliers. Elles ne répondent pourtant pas au même besoin.

Le parking : investir un montant généralement inférieur à celui d’un logement

L’intérêt d’un parking dépend principalement de la demande de stationnement à son emplacement.

Avant l’achat, il faut comparer :

• le prix demandé ;
• le loyer réellement pratiqué pour les parkings voisins ;
• les charges ;
• la facilité de revente.

L’évolution des transports collectifs, des règles de circulation et de l’offre de stationnement peut également modifier la demande locale au cours de la détention.

Le bien avec travaux : acheter et rénover pour augmenter la valeur du bien

Un bien nécessitant des travaux peut être acheté à un prix inférieur à celui d’un logement déjà rénové.

L’opération peut permettre d’améliorer le logement, d’augmenter son loyer lorsque la réglementation et le marché le permettent ou de rechercher une hausse de sa valeur lors de la revente.

La comparaison doit cependant porter sur le coût total après travaux. Un dépassement du budget de rénovation ou un retard du chantier réduit directement la rentabilité prévue.

Le démembrement : distinguer nue-propriété et usufruit

Le démembrement sépare la propriété d’un bien en deux droits :

• L’usufruit permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus pendant la durée de l’usufruit.
• La nue-propriété donne un droit de propriété sur le bien sans permettre d’en percevoir les revenus lorsque l’usufruit appartient à une autre personne. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété dans les conditions prévues.

Ces deux droits répondent donc à des objectifs différents.

L’acquisition de la nue-propriété peut être étudiée par un investisseur qui n’a pas besoin de revenus immédiats et peut immobiliser son capital pendant la durée du démembrement.

L’acquisition ou la conservation de l’usufruit répond à une autre logique puisqu’elle permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus pendant la durée concernée.

Dans le cadre d’une transmission familiale, un propriétaire peut également donner la nue-propriété et conserver l’usufruit. Il conserve alors l’usage du bien ou ses revenus selon les conditions de l’acte.

Dans ce cadre, la valeur fiscale respective de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée selon le barème prévu à l’article 669 du Code général des impôts, notamment pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Fiscalité immobilière : choisir le régime après avoir vérifié l’investissement

La fiscalité peut améliorer le revenu conservé par l’investisseur. Elle ne corrige pas un prix d’achat trop élevé, une demande locative insuffisante ou des travaux sous-estimés.

Avant d’étudier un dispositif fiscal, il faut donc vérifier :

• le prix du bien par rapport à des biens comparables ;
• le loyer réellement envisageable sur le marché local ;
• le montant des charges non récupérables ;
• les travaux nécessaires à court et moyen terme ;
• les obligations de location associées au dispositif envisagé ;
• les conditions dans lesquelles le bien pourra être revendu.

Le déficit foncier

Lorsqu’un logement loué nu relève du régime réel, certaines charges déductibles peuvent conduire à constater un déficit foncier.

L’intérêt de ce mécanisme dépend de la nature des dépenses, des revenus fonciers du propriétaire et de sa situation fiscale. Tous les travaux ne sont pas déductibles dans les mêmes conditions.

Il faut donc commencer par vérifier que le bien et les travaux ont un intérêt économique indépendamment de l’économie d’impôt recherchée.

Les dispositifs fiscaux liés à certains investissements immobiliers

Plusieurs dispositifs peuvent également être étudiés selon le projet :

• le Denormandie accorde, sous conditions, une réduction d’impôt pour l’achat et la rénovation d’un logement ancien situé dans certaines zones ;
• Loc’Avantages permet, sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt en louant un logement non meublé à un niveau de loyer inférieur au marché ;
• le dispositif Relance logement (dit Jeanbrun), créé en 2026, permet sous conditions de déduire un amortissement calculé sur une partie du prix d’achat d’un logement neuf ou ancien situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant au moins neuf ans. Le logement doit respecter un plafond de loyer correspondant au secteur intermédiaire, social ou très social. Dans l’ancien, le dispositif impose également des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat et l’atteinte d’une classe DPE A ou B après travaux.

Ces dispositifs imposent des conditions différentes concernant notamment le bien, les travaux, le niveau de loyer ou la durée de location.

L’avantage fiscal ne doit pas être isolé du prix d’acquisition. Si un bien bénéficiant d’un dispositif fiscal est vendu sensiblement plus cher qu’un logement comparable situé dans le même secteur, l’économie d’impôt peut être absorbée en partie ou en totalité par ce surcoût.

La note de Tanguy
"Une erreur fréquente consiste à comparer deux investissements à partir du montant de leur avantage fiscal. Une économie d’impôt plus élevée ne signifie pas que l’opération est plus intéressante : elle peut s’accompagner d’un prix d’achat supérieur, d’un loyer plafonné ou d’un engagement de location plus contraignant. Il faut comparer le résultat global des deux opérations, pas seulement leur réduction d’impôt."

Faut-il acheter comptant ou financer son investissement immobilier à crédit ?

Le crédit immobilier permet d’acquérir un bien sans mobiliser immédiatement la totalité de son prix avec son épargne personnelle.

Cela peut permettre de conserver une épargne de précaution et d’utiliser sa capacité d’endettement pour constituer progressivement un patrimoine immobilier.

Mais le loyer ne doit pas être assimilé à la mensualité du crédit. Le propriétaire doit également payer :

• les charges non récupérables ;
• la taxe foncière ;
• l’assurance ;
• l’entretien ;
• les éventuels travaux.

Il doit aussi continuer à rembourser le prêt lorsque le logement n’est pas loué.

Ne pas confondre capacité d’emprunt et budget à utiliser

Le cadre du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) prévoit que le taux d’effort de l’emprunteur, c’est-à-dire le rapport entre ses charges d’emprunt, assurance emprunteur comprise, et ses revenus nets avant impôt, ne doit en principe pas dépasser 35 %.

La durée du crédit ne doit en principe pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de deux années de différé d’amortissement dans certains cas.

Ces limites encadrent l’octroi du crédit par les établissements bancaires. Elles ne signifient pas qu’un investisseur doit emprunter jusqu’à atteindre 35 % de taux d’effort.

La bonne utilisation de sa capacité d’endettement consiste aussi à conserver une marge pour supporter une baisse de revenus, financer un autre projet ou faire face à une dépense imprévue.

Tester ce qui se passe si le loyer n’est pas encaissé

Prenons un exemple : un investisseur rembourse 900 € de crédit chaque mois et prévoit de percevoir 850 € de loyer.

Même lorsque le locataire paie normalement son loyer, 50 € restent à financer chaque mois avant de compter la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance et l’entretien.

Si le logement reste vide pendant deux mois :

• les mensualités de crédit à payer représentent 1 800 € ;
• les 1 700 € de loyers prévus sur cette période ne sont pas encaissés ;
• les autres dépenses liées au logement continuent également de s’appliquer.

Ce test permet de calculer l’effort d’épargne que l’investisseur devra réellement supporter et de vérifier que son épargne de précaution est suffisante.

Lorsque la rentabilité du bien est supérieure au coût total du crédit, l’effet de levier permet d’améliorer la rentabilité des fonds propres investis et de conserver une partie de son épargne disponible. Dans le cas inverse, il amplifie les pertes.

SCI, donation et démembrement : comment préparer la transmission d’un patrimoine immobilier ?

Une société civile immobilière, ou SCI, n’est pas un placement immobilier. C’est une société utilisée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs.

Elle peut notamment faciliter l’organisation de la détention d’un patrimoine entre plusieurs associés et permettre de transmettre progressivement des parts.

Elle entraîne cependant des formalités juridiques, comptables et fiscales. Son intérêt doit donc être apprécié par rapport à la situation familiale et aux biens concernés.

Le démembrement, présenté plus haut, peut également être utilisé pour organiser une transmission familiale. Le choix de cette solution doit tenir compte des droits que le donateur souhaite conserver et de la situation des bénéficiaires.

Pour un couple avec enfants, le choix entre détention directe, SCI, donation et démembrement doit notamment préciser :

• qui est propriétaire du bien ou des parts ;
• qui peut percevoir les loyers ;
• quels droits sont conservés par chaque membre du couple ;
• ce qui sera transmis aux enfants ;
• les conséquences fiscales de l’opération.

Ces choix dépendent notamment du régime matrimonial et de la composition familiale. Leurs conséquences civiles doivent être examinées avec un notaire.

Quelle place donner à un nouvel investissement immobilier dans son patrimoine ?

Un investissement peut être intéressant pris isolément et néanmoins augmenter fortement la part d’immobilier détenue par un investisseur.

Prenons le cas d’une personne qui possède déjà sa résidence principale, une résidence secondaire et deux appartements locatifs. Acheter un troisième logement locatif augmente encore la part de son patrimoine dont la revente peut demander plusieurs semaines ou plusieurs mois.

Avant un nouvel achat, il faut donc mesurer :

• la valeur des biens immobiliers déjà détenus ;
• le montant des crédits restant à rembourser ;
• l’épargne de précaution immédiatement disponible ;
• les placements financiers détenus ;
• les dépenses importantes prévues à court et moyen terme ;
• la capacité d’épargne disponible chaque mois.

Cette analyse permet de déterminer si le prochain investissement doit encore être immobilier ou s’il est préférable de consacrer l’épargne disponible à des placements financiers cohérents avec ses objectifs à court, moyen et long terme.

Une assurance-vie, un PEA ou un PER ne répondent pas aux mêmes règles qu’un investissement immobilier. Ils doivent néanmoins entrer dans l’analyse lorsque la question n’est plus seulement « quel bien acheter ? », mais « comment répartir mon patrimoine entre immobilier, épargne disponible et placements financiers ? ».

La note de Tanguy
"Un investissement immobilier ne doit pas être analysé isolément, mais au regard de l’équilibre global du patrimoine. L’immobilier permet de se constituer un patrimoine tangible, mais il est aussi moins liquide que des actifs financiers et peut être plus complexe à transmettre. Un patrimoine très concentré dans l’immobilier peut notamment rendre le partage entre héritiers plus difficile et favoriser des situations de désaccord, par exemple lorsqu’un bien doit être conservé, vendu ou partagé. L’enjeu est donc de trouver le bon équilibre entre immobilier et actifs financiers afin de conserver suffisamment de liquidité et de faciliter, à terme, la transmission du patrimoine."

Quel investissement immobilier selon votre situation patrimoniale ?

Le même investissement peut être pertinent pour une personne et inadapté à une autre.

Un entrepreneur qui souhaite investir son épargne personnelle

La première distinction consiste à identifier l’origine de l’argent investi.

L’épargne détenue personnellement par le dirigeant et la trésorerie détenue par son entreprise n’appartiennent pas à la même personne juridique et ne répondent pas aux mêmes règles.

Pour son patrimoine personnel, l’entrepreneur doit notamment regarder :

• la régularité de ses revenus ;
• les crédits déjà souscrits ;
• l’épargne qu’il souhaite conserver disponible ;
• les biens immobiliers qu’il possède déjà.

L’investissement de la trésorerie de l’entreprise constitue une question différente qui nécessite d’étudier la situation de la société.

Un retraité qui recherche des revenus complémentaires

Un retraité qui souhaite compléter ses revenus peut rechercher un investissement produisant des revenus dès maintenant.

Une acquisition en nue-propriété ne répond pas directement à cet objectif puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers pendant le démembrement.

Un logement locatif peut produire des loyers mais nécessite une gestion directe ou le recours à un professionnel rémunéré.

Une SCPI délègue la gestion des immeubles, mais ses distributions ne sont pas garanties et la revente des parts peut prendre du temps.

Le choix doit donc préciser trois éléments :

• le montant de revenus recherché ;
• le temps de gestion accepté ;
• la part du capital qui peut rester immobilisée.

Conclusion : choisir un investissement immobilier à partir de sa situation patrimoniale

Le meilleur investissement immobilier n’est pas celui qui affiche systématiquement le rendement brut le plus élevé.

Pour un investissement locatif, il faut calculer ce qui reste après les charges, la vacance et la fiscalité.

Pour une SCPI, il faut notamment examiner le parc immobilier, la société de gestion, l’horizon de détention et la liquidité des parts.

Pour une acquisition en nue-propriété, il faut accepter de ne pas percevoir de revenus pendant le démembrement.

Le choix doit ensuite être replacé dans le patrimoine existant : biens immobiliers déjà détenus, placements financiers, épargne de précaution, crédits en cours, capacité d’épargne et projets familiaux.

Rivaria Capital part de ces éléments avant de comparer les solutions disponibles en architecture ouverte. Aucun produit ni aucune préconisation d’investissement n’est présenté lors du premier rendez-vous.

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FAQ

Comment le taux du crédit influence-t-il la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Le taux du crédit agit sur le coût total du financement et sur la mensualité. À prix, apport et loyer identiques, une hausse du coût du crédit augmente l’effort d’épargne nécessaire et réduit la rentabilité de l’opération financée.

L’analyse doit donc intégrer les conditions de financement effectivement proposées par la banque, et non le seul rendement du bien.

Quel apport prévoir pour un investissement immobilier ?

Le montant de l’apport dépend du coût du projet, de la capacité d’emprunt et des conditions proposées par la banque. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté et le coût du financement, mais mobilise davantage d’épargne.

L’arbitrage consiste à déterminer le niveau d’apport compatible avec le financement du projet tout en conservant une épargne de précaution suffisante.

Faut-il déléguer la gestion d’un investissement locatif ?

La délégation peut être pertinente lorsque l’investisseur souhaite réduire le temps consacré à la recherche des locataires, aux démarches administratives et à la gestion courante du logement.

Les honoraires de gestion diminuent toutefois le revenu net de l’investissement. Leur coût doit être comparé au temps économisé et au niveau d’accompagnement réellement proposé.

Faut-il investir dans l’immobilier seul ou se faire accompagner ?

L’accompagnement peut intervenir à différentes étapes : recherche et analyse du bien, financement, choix du mode de détention, fiscalité ou gestion locative.

Son intérêt dépend principalement de la complexité du projet et des compétences de l’investisseur. Les honoraires doivent être identifiés en amont et intégrés au coût global de l’opération.

Quels documents examiner avant d’acheter un bien destiné à la location ?

Au-delà du diagnostic de performance énergétique, l’analyse peut notamment porter sur les diagnostics obligatoires, les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété, le montant des charges, la taxe foncière et les travaux déjà votés ou envisagés.

Ces documents permettent d’identifier certaines dépenses futures et d’éviter de calculer la rentabilité uniquement à partir du prix d’achat et du loyer attendu.