SCI ou SCPI : Quelle stratégie d'investissement immobilier choisir ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), quant à elle, est un produit d’épargne immobilière indirecte. Elle permet à des épargnants d’investir collectivement dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces ou encore des logements, situés en France ou à l’étranger. Contrairement à une SCI, la SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui s’occupe de l’acquisition, de la gestion locative, de l’entretien et de la redistribution des revenus.

En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient copropriétaire d’un ensemble d’actifs immobiliers sans avoir à gérer les tracas de l’immobilier en direct. Il perçoit des revenus réguliers, correspondant à sa quote-part dans les loyers perçus par la SCPI, généralement distribués chaque trimestre.

Les SCPI permettent une entrée sur le marché immobilier avec seulement quelques centaines ou milliers d’euros, rendant l’investissement accessible sans avoir à supporter seul l’achat d’un bien entier. Ce modèle attire de plus en plus d’investisseurs cherchant un complément de revenus, notamment en vue de la retraite, ou une diversification de leur portefeuille patrimonial. Il est également possible d’acquérir des parts de SCPI via un emprunt, afin de tirer parti de l’effet de levier offert par le financement bancaire, renforçant ainsi l’efficacité de l’effort d’épargne sur le long terme.

En résumé,  la SCI constitue une structure de détention, souvent utilisée pour organiser la propriété de biens immobiliers entre plusieurs associés, avec des objectifs variés tels que la gestion familiale, la transmission ou l’optimisation fiscale. À l’inverse, la SCPI est un véhicule d’investissement collectif permettant d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié, sans avoir à gérer directement les actifs.

Ces deux approches ne sont pas incompatibles : il est tout à fait possible d’investir en SCPI via une SCI, notamment pour bénéficier d’une souplesse juridique et fiscale accrue, selon que la société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix dépendra des objectifs patrimoniaux, du profil de l’investisseur et de la stratégie globale mise en place.

SCI ou SCPI : avantages et inconvénients

SCI : avantages

• Souplesse de gestion : les associés définissent les modalités de gestion dans les statuts.

• Optimisation fiscale : possibilité de choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS), selon la stratégie patrimoniale.

• Transmission facilitée : la SCI permet de transmettre progressivement le patrimoine en cédant des parts sociales.

SCI : inconvénients

• Complexité administrative : rédaction des statuts, tenue d'assemblées générales, obligations comptables.

• Coût de création et de gestion : frais de notaire, d'immatriculation, de publication, etc.

• Responsabilité illimitée : les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part.

SCPI : avantages

• Accessibilité : investissement possible avec seulement quelques centaines d'euros.

• Diversification : portefeuille immobilier réparti sur plusieurs biens et zones géographiques.

• Gestion déléguée : la société de gestion s'occupe de l'ensemble des aspects administratifs et techniques dans un cadre réglementé, assurant une gestion professionnelle et sécurisée.

SCPI : inconvénients

• Liquidité limitée : la revente des parts dépend du type de SCPI et du marché, mais reste souvent plus rapide que celle d’un bien immobilier en direct.

• Structure de frais: les SCPI appliquent des frais de souscription et de gestion, intégrés dans le modèle de fonctionnement, qu’il faut prendre en compte dans l’évaluation du rendement.

• Fiscalité variable : les revenus de SCPI sont en général soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf en cas de détention via une SCI à l’IS ou d’investissement dans certaines SCPI européennes bénéficiant d’une fiscalité allégée..

Fiscalité des SCI et SCPI : des mécanismes à bien comprendre

La fiscalité liée à un investissement immobilier varie selon la forme juridique choisie. Dans le cadre d’une SCI, le régime fiscal dépend de l’option retenue (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), avec des implications différentes en matière de transmission ou de distribution des revenus. Pour les SCPI, la fiscalité dépend à la fois de la nature des revenus (français ou européens) et du mode de détention (en direct ou via une société).

Il est donc essentiel d’évaluer chaque situation dans sa globalité afin d’adopter la solution la plus adaptée au profil de l’investisseur et à ses objectifs à long terme.

SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de la société, mais directement entre les mains des associés, en fonction de leur participation au capital. 

Cela signifie que chaque associé déclare sa part des revenus fonciers dans sa déclaration personnelle. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’IR, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % en 2025).

Ce régime est souvent choisi pour sa simplicité et son alignement avec l’objectif de transmission familiale. 

Il permet de mutualiser les charges entre les associés tout en conservant une certaine transparence fiscale. 

Les déficits fonciers (liés notamment aux intérêts d’emprunt, travaux ou taxes foncières) peuvent être imputés sur le revenu global, dans certaines limites, ce qui est intéressant pour les foyers à fiscalité élevée.

SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Le régime de l’IS transforme fondamentalement la logique fiscale de la SCI. La société devient une entité imposable à part entière, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (si certaines conditions sont remplies), puis à 25 % au-delà. 

Les bénéfices ne sont imposés chez les associés qu’au moment de la distribution des dividendes, souvent moins fréquente car les revenus peuvent être capitalisés.

Ce régime permet une meilleure maîtrise de la trésorerie à court et moyen terme, notamment grâce à la déduction comptable des amortissements, qui vient réduire artificiellement le bénéfice imposable. Cela rend la SCI à l’IS particulièrement intéressante pour les stratégies de développement patrimonial, en reportant l’imposition au moment opportun.

SCPI en détention directe ou via une SCI

Les SCPI, lorsqu’elles sont détenues en direct, produisent des revenus fonciers imposables selon le même régime que la SCI à l’IR. L’investisseur doit déclarer sa part de revenus, y compris ceux générés par des biens situés à l’étranger, en respectant les conventions fiscales internationales. Les prélèvements sociaux s’appliquent également, ce qui peut peser sur la rentabilité nette.

Cependant, lorsqu’un investisseur loge ses parts de SCPI dans une SCI imposée à l’IS, il peut bénéficier de la fiscalité plus avantageuse de la société. Cette structuration permet de profiter de l’effet levier de l’IS et de capitaliser les revenus non distribués, tout en optimisant la transmission en cas de donation ou succession. Ce montage nécessite une bonne maîtrise comptable et juridique, mais il devient de plus en plus courant chez les investisseurs aguerris.

Conclusion

Plutôt qu’un choix exclusif entre SCI et SCPI, il s’agit souvent de déterminer comment ces deux outils peuvent être combinés intelligemment selon vos objectifs patrimoniaux, de votre appétence pour la gestion immobilière et de votre situation fiscale. 

La SCI convient aux investisseurs souhaitant gérer activement leur patrimoine et optimiser la transmission. 

La SCPI s'adresse à ceux recherchant un investissement immobilier passif, diversifié et accessible. 

Il est possible de combiner les deux en logeant des parts de SCPI dans une SCI, notamment à l'IS, pour bénéficier d'une fiscalité avantageuse.

Chez Rivaria Capital, nous vous accompagnons dans la mise en place d’une stratégie personnalisée pour gérer au mieux votre patrimoine. Réservez un créneau avec nos experts. 

FAQ

Quel intérêt de créer une SCI ?

Créer une SCI permet de faciliter la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier, d'optimiser la fiscalité et de définir les règles de fonctionnement entre associés.

Quel est le coût annuel d'une SCI ?

Le coût annuel d'une SCI varie selon les frais de gestion, la comptabilité, la CFE, les assurances, etc., et peut atteindre plusieurs centaines d'euros par an.

Est-ce que les SCPI valent le coup ?

Les SCPI offrent une rentabilité attractive (4% à 5% net de frais), une diversification du patrimoine et une gestion déléguée, en contrepartie de frais et d'une liquidité limitée.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Les principaux inconvénients sont la complexité administrative, le coût de création et de gestion, et la responsabilité illimitée des associés.

Quand est-il préférable de créer une SCI ?

Il est préférable de créer une SCI lors de l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs, pour organiser la gestion et la transmission du patrimoine, ou pour optimiser la fiscalité.

Quand une SCI est-elle rentable ?

La rentabilité d’une SCI dépend des actifs qu’elle détient, de leur gestion, ainsi que du cadre fiscal choisi. Ce n’est pas la SCI en elle-même qui génère de la rentabilité, mais la qualité et la performance des biens immobiliers logés en son sein, associés à une stratégie adaptée aux objectifs des associés.