Un investissement locatif peut sembler rentable sur le papier et se révéler décevant dans la réalité. La plupart des erreurs proviennent d’une mauvaise estimation des charges, de la fiscalité ou de l’impact sur l’endettement global.
Notre simulateur d’investissement locatif permet de chiffrer : la rentabilité réelle, le cash-flow, l’effort d’épargne, et le coût du crédit.
Mais parce qu’un projet rentable n’est pas toujours un bon projet patrimonial. Avant de décider, il est indispensable de simuler, puis surtout d'interpréter les résultats à l’échelle de votre patrimoine.
Utilisez le simulateur d’investissement locatif ci-dessous pour estimer la rentabilité de votre projet, puis poursuivez la lecture pour en analyser la cohérence patrimoniale.
Information importante
Les résultats fournis par le simulateur d’investissement locatif reposent sur des hypothèses de travail (niveau de loyers, charges, fiscalité, conditions de financement) qui peuvent évoluer dans le temps. Ils constituent une estimation, destinée à faciliter l’analyse d’un projet, et ne sauraient en aucun cas être considérés comme une garantie de rentabilité ou de performance future.
Chaque investissement immobilier comporte des aléas (vacance locative, évolution des taux, fiscalité, travaux imprévus) qui doivent être appréciés au regard de la situation personnelle et patrimoniale de l’investisseur.
Simulateur investissement locatif : que permet-il réellement ?
Un simulateur d’investissement locatif a pour objectif de rendre visible la réalité économique d’un projet.
Il permet notamment de calculer :
la rentabilité brute et nette,
le cash-flow mensuel,
l’effort d’épargne,
le coût total du crédit,
une estimation de la fiscalité.
Hypothèses de simulation
Toute simulation repose sur ces hypothèses :
taux de crédit constant,
stabilité fiscale,
absence d’aléa majeur (vacance prolongée, travaux exceptionnels).
Les résultats doivent donc être lus comme une aide à la décision, et non comme une garantie.
À retenir
La rentabilité brute est insuffisante pour décider.
Le cash-flow doit être analysé avec l’endettement global.
La fiscalité est souvent le facteur déterminant.
Un bon investissement est celui qui s’intègre durablement dans votre patrimoine.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
La notion de rentabilité est souvent utilisée de manière imprécise.
En réalité, toutes les rentabilités ne se valent pas, et certaines sont insuffisantes pour juger de la pertinence d’un projet immobilier dans une logique patrimoniale.
La rentabilité brute
La rentabilité brute correspond au rapport entre les loyers annuels et le prix d’acquisition du bien. Elle est simple à calculer et largement mise en avant dans les annonces.
Son intérêt est limité, car elle ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni du financement. Elle permet tout au plus un premier tri.
On lui associe parfois la règle des 70, selon laquelle environ 30 % des loyers seraient absorbés par les charges et l’imposition, laissant 70 % de la rentabilité brute en rentabilité nette. Ce repère peut être utile, mais il reste très approximatif.
La rentabilité nette
La rentabilité nette intègre une partie des coûts réels du projet, notamment :
les charges non récupérables,
la taxe foncière,
les frais de gestion,
les assurances,
la vacance locative.
Elle donne une vision plus réaliste de la performance du bien.
Toutefois, elle reste incomplète, car elle ne tient pas compte de l’élément le plus structurant : la fiscalité personnelle de l’investisseur.
La rentabilité nette après fiscalité
Pour un investisseur patrimonial, c’est l’indicateur de référence.
Il mesure ce que le projet génère après impôt, en fonction du régime fiscal choisi et de la situation globale du foyer, conformément aux règles définies par impots.gouv.fr.
Deux investissements identiques peuvent produire des résultats très différents selon l’imposition. C’est pourquoi la rentabilité ne peut jamais être analysée indépendamment du contexte patrimonial.
La note de Tanguy
"Dans la majorité des dossiers étudiés, la fiscalité est sous-estimée. Un écart de 10 à 15 points d’imposition suffit à faire basculer un projet correct sur le papier en opération patrimoniale peu pertinente."
Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?
Le cash-flow mesure le flux de trésorerie mensuel généré par un investissement locatif.
Il correspond à la différence entre les loyers encaissés et l’ensemble des dépenses liées au bien.
Formule de base :
cash-flow = loyers – charges – crédit – fiscalité
Mais cette lecture est incomplète si l’on ne tient pas compte de la durée du crédit, qui influence directement le niveau de mensualité… et donc l’effort d’épargne.
Pourquoi la durée du crédit change tout
À bien et loyers identiques, un crédit sur 10 ans ou sur 20 ans ne produit pas le même cash-flow, ni le même équilibre patrimonial.
Exemple comparatif
Hypothèses communes
Loyers mensuels : 900 €
Charges et fiscalité : 200 €
Crédit sur 20 ans
Mensualité de crédit : 650 €
👉 Cash-flow : 900 – 200 – 650 = +50 €. Le projet s’autofinance, mais sur une durée longue, avec un coût total du crédit plus élevé.
Crédit sur 10 ans
Mensualité de crédit : 1 050 €
👉 Cash-flow : 900 – 200 – 1 050 = –350 €. Le cash-flow est négatif, mais l’effort est concentré dans le temps.
Comment interpréter ces résultats ?
Un cash-flow négatif sur 20 ans peut devenir contraignant et fragiliser la trésorerie du foyer.
À l’inverse, un effort d’épargne plus important sur 10 ans peut être acceptable s’il est :
maîtrisé,
compatible avec les revenus,
cohérent avec l’horizon patrimonial.
En gestion de patrimoine, le cash-flow doit donc toujours être analysé avec la durée du crédit, et non isolément. Ce n’est pas le signe (+ ou –) qui compte, mais sa soutenabilité dans le temps.
Quelles charges intégrer dans un simulateur d’investissement locatif ?
Un simulateur d’investissement locatif fiable doit intégrer l’ensemble des charges réellement supportées par le propriétaire, et pas uniquement les postes les plus visibles.
Omettre certaines dépenses conduit presque toujours à une rentabilité surestimée.
Les principales charges à prendre en compte sont les suivantes :
Charges non récupérables : charges de copropriété restant à la charge du bailleur (fonds travaux, honoraires de syndic non récupérables, entretien des parties communes).
Taxe foncière : impôt local dû chaque année, souvent sous-estimé, dont le montant varie fortement selon la commune.
Gestion locative : honoraires d’agence, frais de gestion déléguée, ou temps passé si la gestion est assurée en direct.
Assurance propriétaire non occupant (PNO) : couverture du bien en cas de sinistre hors occupation.
Entretien et réparations : petites réparations, remise en état entre deux locataires, équipements à remplacer.
Vacance locative : périodes sans locataire, même courtes, qui impactent directement les loyers perçus.
Travaux : travaux d’amélioration, de rénovation ou de mise aux normes, ponctuels mais parfois significatifs.
Les règles officielles encadrant ces charges et leur traitement fiscal sont précisées sur le site du Ministère de l'Economie et doivent être intégrées dès la phase de simulation pour éviter toute vision biaisée du projet.
Fiscalité : l’élément qui change tout
En investissement locatif, la fiscalité n’est pas un détail d’optimisation : elle structure la performance du projet dès l’origine.
Le même bien, au même prix, avec les mêmes loyers, peut produire des résultats très différents selon le mode de location choisi.
Location nue
Micro-foncier : applicable si vos revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 € ; abattement forfaitaire de 30% (simple, mais souvent moins optimisant si vous avez beaucoup de charges).
Régime réel : déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière), plus technique mais souvent plus efficace lorsque les charges sont élevées.
Location meublée
Micro-BIC : abattement forfaitaire automatique (souvent 50% ; 71% pour certains meublés de tourisme classés / chambres d’hôtes).
Régime réel : possibilité d’amortir le bien et le mobilier, ce qui permet souvent de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Le choix du régime fiscal impacte directement :
la rentabilité nette,
le cash-flow mensuel,
l’imposition globale du foyer.
La note de Tanguy
“Dans la pratique, le choix entre location nue et location meublée est souvent plus déterminant que le prix du bien lui-même.À bien et loyers identiques, un investissement en meublé au régime réel peut générer plusieurs années de loyers faiblement fiscalisés, là où une location nue peut immédiatement subir une imposition élevée.
C’est pourquoi, chez Rivaria Capital, le simulateur n’est jamais utilisé en amont du choix fiscal. La fiscalité n’est pas un paramètre à ajuster après coup : c’est une décision structurante, qui conditionne la rentabilité, la trésorerie et la cohérence patrimoniale du projet sur toute sa durée.”
Investissement locatif et gestion de patrimoine : quand, comment et sous quelle forme investir ?
En gestion de patrimoine, l’investissement locatif n’est ni automatique ni systématique. Il devient pertinent uniquement lorsqu’il répond à un objectif précis, en cohérence avec la situation globale de l’investisseur.
Quand l’investissement locatif est pertinent ?
Patrimoine en phase de constitution
Pour un actif en début ou milieu de carrière, l’immobilier locatif permet d’utiliser l’effet de levier du crédit afin de se constituer un patrimoine à long terme, à condition que l’effort d’épargne reste soutenable.
Patrimoine déjà structuré
Pour un investisseur disposant d’épargne financière, le locatif peut jouer un rôle de diversification et de génération de revenus futurs, notamment en vue de la retraite.
Patrimoine à dominante immobilière
À l’inverse, lorsque l’immobilier est déjà très présent, un nouvel investissement locatif peut déséquilibrer l’allocation et augmenter inutilement les risques (endettement, illiquidité).
Location nue ou meublée : un choix patrimonial et juridique
Le choix entre location nue et meublée ne relève pas uniquement de la fiscalité ; il impacte aussi les droits du propriétaire.
Location nue
Bail long (3 ans), plus grande stabilité du locataire
Indexation du loyer via l’IRL (indice de référence des loyers)
Procédures de résiliation plus encadrées
Adaptée à une stratégie patrimoniale long terme et prudente
Location meublée
Bail plus court (1 an, ou 9 mois étudiant)
Plus grande flexibilité pour récupérer le bien
Loyers souvent plus élevés, mais rotation locative plus forte
Cadre juridique plus souple pour le bailleur
Les règles applicables aux baux, aux révisions de loyers et aux droits des propriétaires.
La note de Tanguy
"Un investissement locatif réussi n’est pas celui qui maximise un rendement théorique, mais celui qui :
respecte la capacité d’endettement du foyer,
anticipe les contraintes juridiques (baux, reprise du bien, indexation des loyers),
s’intègre durablement dans la stratégie patrimoniale globale.
Chez Rivaria Capital, le choix d’investir — et surtout du type de location — fait toujours l’objet d’un arbitrage patrimonial préalable, jamais d’une décision standardisée."
Conclusion
Un simulateur d’investissement locatif est un outil indispensable pour objectiver un projet, mais il ne constitue en aucun cas une décision en soi. Les chiffres obtenus n’ont de sens que s’ils sont analysés à la lumière de la durée du crédit, du régime fiscal retenu, des contraintes juridiques liées au type de location et de la situation patrimoniale globale.
Chiffrer un projet est une étape nécessaire. Savoir interpréter ces chiffres, arbitrer entre rendement, effort d’épargne, flexibilité juridique et horizon de détention est ce qui fait la différence entre une opération acceptable et un investissement patrimonial pertinent.
Chez Rivaria Capital, les simulateurs sont utilisés comme des outils d’analyse et de mise en perspective, jamais comme des verdicts automatiques.
Vous souhaitez vérifier si votre projet d’investissement locatif est réellement cohérent avec votre patrimoine, vos objectifs et vos contraintes personnelles ? Prenez rendez-vous avec un conseiller Rivaria Capital pour une analyse patrimoniale personnalisée.
FAQ
Est-ce rentable d’investir dans du locatif ?
Oui, si le projet génère une rentabilité nette après charges et fiscalité cohérente avec votre effort d’épargne, votre endettement et vos objectifs patrimoniaux. La rentabilité seule ne suffit pas à juger un projet.
Qu’est-ce que la règle des 70 pour un investissement locatif ?
La règle des 70 est un repère simplifié selon lequel environ 30 % des loyers sont absorbés par les charges et la fiscalité, laissant 70 % de la rentabilité brute en rentabilité nette.
Elle permet un premier tri, mais ne remplace jamais un simulateur détaillé.
Est-il bon d’investir dans l’immobilier en 2025 ?
Il n’existe pas de réponse universelle.
Investir en 2025 peut être pertinent si le prix d’achat est cohérent, le financement maîtrisé et la fiscalité optimisée. La qualité du projet prime toujours sur le contexte annuel.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
La rentabilité se calcule en rapportant les loyers annuels au coût total du projet, puis en déduisant les charges, la fiscalité, les frais liés au financement. La rentabilité réellement pertinente est la rentabilité nette après impôt.
Quel est un bon taux de rentabilité locative net ?
Il n’existe pas de seuil unique.
Un bon taux est celui qui : couvre l’ensemble des charges, reste compatible avec le risque pris, s’intègre durablement dans votre stratégie patrimoniale globale.
Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?
Le cash-flow correspond à la différence entre : loyers perçus – charges – crédit – fiscalité.
Il peut être positif ou négatif. Un cash-flow négatif maîtrisé peut rester pertinent dans une logique patrimoniale de long terme.
Quelles charges intégrer dans un simulateur d’investissement locatif ?
Un simulateur fiable doit intégrer : taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion, assurances, entretien et réparations, vacance locative, fiscalité.
Sans ces éléments, la simulation est incomplète.
Quel régime fiscal est le plus rentable en investissement locatif ?
Cela dépend du type de location, du montant des loyers et de la situation fiscale.
Le régime réel est souvent plus efficace, mais ce n’est pas automatique. Les règles officielles sont précisées par impots.gouv.
Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?
Il est possible de réduire fortement, voire neutraliser l’imposition, notamment via : la déduction des charges au régime réel, l’amortissement en location meublée, le déficit foncier dans certains cas.
Ces mécanismes doivent être intégrés dès la simulation.
Quelle est la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?
La rentabilité brute ne tient compte que des loyers et du prix du bien. La rentabilité nette intègre les charges, et la rentabilité nette après fiscalité reflète la performance réelle du projet.
Investissement locatif : rentable ou risqué ?
L’investissement locatif devient risqué lorsqu’il est : mal financé, mal fiscalisé, ou déconnecté de la situation patrimoniale globale.
Bien structuré, il reste un outil efficace de constitution de patrimoine.
Conseiller en investissements
Passionné par l’investissement, j’ai été formé comme Ingénieur en Finance avant de devenir Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Depuis plus de 5 ans, j’accompagne des particuliers à construire un patrimoine réellement aligné avec leur situation, leurs objectifs et leur manière de vivre.
Je suis convaincu d’une chose : un bon conseil financier doit être compréhensible, sur-mesure… et toujours guidé par l’intérêt du client, pas celui du produit.