Dispositif Jeanbrun 2026 : guide du nouveau bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun est l’évolution fiscale majeure de l’année 2026 pour l’investissement locatif. Voté à l’article 47 de la loi de finances 2026 et applicable depuis le 21 février 2026, il succède au Pinel éteint fin 2024 et instaure le premier statut de bailleur privé en France. Sa mécanique change radicalement : on passe d’une réduction d’impôt à un système d’amortissement déduit des revenus fonciers.

Sur le papier, l’avantage est puissant. En pratique, il est plus exigeant que le Pinel et n’est pertinent que pour une fraction des investisseurs. Les premiers retours d’expérience montrent que le dispositif est adapté à environ 15 % des dossiers étudiés. Comprendre dans quel cas il fonctionne, et dans quel cas il faut s’en éloigner, devient l’enjeu central.

Avant d’entrer dans le détail, vous pouvez consulter notre sélection des meilleurs cabinets de gestion de patrimoine pour structurer votre stratégie patrimoniale globale.

{{CTA}}

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal créé par l’article 47 de la loi de finances 2026. Il instaure le statut de bailleur privé et permet à un particulier d’amortir 80 % du prix d’un logement loué nu sur ses revenus fonciers, en contrepartie d’un engagement de 9 ans avec plafonds de loyer.

Le dispositif est issu de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (publiée au JORF du 20 février). Il tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté la mesure dans le cadre du plan Relance Logement. Il est codifié à l’article 31, I-1° i et j du CGI.

L’objectif assumé du gouvernement est de relancer l’offre locative privée après une chute de 15 % en cinq ans et l’arrêt des mises en chantier post-Pinel. Le dispositif vise à orienter les investisseurs vers des loyers maîtrisés, en échange d’un avantage fiscal nouvelle génération.

Une logique d’amortissement, pas de réduction d’impôt

Contrairement au Pinel qui octroyait une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat, le Jeanbrun fonctionne par amortissement comptable. Chaque année, l’investisseur déduit de ses revenus fonciers une fraction du prix du logement.

C’est une logique proche de celle déjà connue en location meublée non professionnelle au régime réel, transposée à la location nue.

Cette différence est structurelle. L’amortissement réduit l’assiette imposable, ce qui produit une économie d’impôt proportionnelle à votre tranche marginale. Plus votre TMI est élevée, plus le levier fiscal est puissant. À TMI 11 %, l’avantage est faible. À TMI 41 % ou 45 %, il devient compétitif.

Une base amortissable de 80 % du prix d’acquisition

Point souvent omis dans les communications commerciales : l’amortissement ne s’applique pas à 100 % du prix d’achat. Le terrain, considéré comme non amortissable, représente forfaitairement 20 % de la valeur du bien.

La base amortissable réelle est donc de 80 % du prix d’acquisition. Ce détail change tout dans les calculs de rentabilité, et tout investisseur sérieux doit l’intégrer dès la première simulation.

Qui est éligible ?

Le dispositif est ouvert :

• aux personnes physiques résidentes fiscales françaises
• aux associés de SCI à l’IR (translucides fiscalement)

Les sociétés à l’IS, les SCI à l’IS et les non-résidents en sont exclus. La déclaration s’effectue obligatoirement au régime réel des revenus fonciers, sur le formulaire 2044 spéciale.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le taux d’amortissement varie selon trois paramètres : le caractère neuf ou ancien rénové du logement, et la catégorie de loyer pratiquée (intermédiaire, social ou très social).

Logements neufs : 3,5 % à 5,5 % par an

• Loyer intermédiaire : 3,5 % d’amortissement par an, plafond 8 000 €.
• Loyer social : 4,5 % d’amortissement par an, plafond 10 000 €.
• Loyer très social : 5,5 % d’amortissement par an, plafond 12 000 €.

Logements anciens fortement rénovés : 3 % à 4 % par an

• Loyer intermédiaire : 3 % par an.
• Loyer social : 3,5 % par an.
• Loyer très social : 4 % par an.

Spécificité importante de l’ancien : le plafond annuel d’amortissement est unique à 10 700 €/an, quel que soit le niveau de loyer choisi. Lorsque les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, le plafond de déficit foncier est porté à 21 400 €/an, contre 10 700 € en régime classique.

L’avantage majeur : hors plafond des niches fiscales

La déduction Jeanbrun n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par foyer fiscal. La raison est technique : il s’agit d’une déduction d’assiette (qui réduit le revenu imposable), pas d’une réduction d’impôt.

Pour les contribuables déjà saturés sur d’autres dispositifs (Madelin, FIP/FCPI, services à la personne, Girardin), c’est un argument décisif.

Imputation en cascade : du foncier au revenu global

L’amortissement Jeanbrun s’impute selon une logique en trois étages :

• D’abord sur les revenus fonciers du bien Jeanbrun.
• Ensuite sur les autres revenus fonciers du foyer fiscal s’il en existe (autres locations nues).
• Si un déficit subsiste, il s’impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 21 400 € par an (jusqu’au 31 décembre 2027), au lieu des 10 700 € du déficit foncier classique.

L’excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C’est ce mécanisme d’imputation sur le revenu global qui rend le dispositif particulièrement puissant pour les investisseurs sans autre patrimoine locatif.

La note de Tanguy
"On me demande toutes les semaines si le Jeanbrun « vaut le coup ». Ma réponse standard : sortez votre TMI et votre capacité d’épargne mensuelle. À TMI 41 ou 45 %, avec une capacité d’épargne nette de 500 à 800 € par mois soutenable pendant 9 ans, le dispositif peut faire sens. À TMI 30 % et en dessous, dans la majorité des dossiers que nous voyons passer, une SCPI européenne en pleine propriété rapporte plus net après impôt sur 10 ans, avec plus de liquidité et un engagement bien moins rigide. Le dispositif est intelligent, mais il ne crée pas de la rentabilité par magie : il déplace le combat sur le prix d’achat et la qualité du locataire."

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Le logement

Plusieurs conditions cumulatives s’appliquent au logement :

• Logement collectif obligatoire : immeuble comprenant au moins 2 logements superposés desservis par des parties communes.
• Les maisons individuelles sont initialement exclues. Une correction gouvernementale est en discussion pour réintégrer l’ancien individuel rural et péri-urbain.
• Soit neuf, avec DPE classe C minimum à la livraison.
• Soit ancien fortement rénové : travaux représentant au moins 30 % du prix total et atteinte d’un DPE classe A, B ou C après travaux.

Le bail et la location

• Location nue, à titre de résidence principale du locataire.
• Engagement de location ferme de 9 ans, sans avantage majoré pour une durée plus longue.
• Plafonds de loyer respectés selon la catégorie choisie (intermédiaire, social, très social).
• Plafonds de ressources du locataire respectés à la signature du bail.

Plafonds de loyer : surface utile et coefficient

Les plafonds Jeanbrun reprennent la mécanique du Logement Locatif Intermédiaire et du Pinel. Ils sont fixés par arrêté du 6 janvier 2026, exprimés en euros par mètre carré de surface utile.

La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de 50 % des surfaces annexes (cave, balcon, terrasse), dans la limite de 8 m². Un coefficient multiplicateur 0,7 + 19/S (où S = surface utile) ajuste le loyer plafond à la baisse pour les grandes surfaces et à la hausse pour les petites.

Plafonds de ressources des locataires

Les plafonds de ressources s’apprécient à la date de conclusion du bail, sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2. En 2026, ils progressent d’environ 2 % pour suivre l’inflation. Ces plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer.

Le territoire et la fenêtre temporelle

Différence importante avec le Pinel : le dispositif Jeanbrun s’applique sans condition de zonage du logement, sur l’ensemble du territoire métropolitain et dans les cinq DROM. Les taux d’amortissement sont identiques en métropole et outre-mer, sans majoration spécifique.

En revanche, les plafonds de loyer continuent de suivre les zones A bis, A, B1, B2 et C via l’arrêté du 6 janvier 2026. Les acquisitions doivent être réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour un calcul précis sur votre projet, notre simulateur d’investissement locatif intègre les principaux paramètres et permet d’arbitrer entre les différents loyers possibles.

Que rapporte vraiment un investissement Jeanbrun ?

Prenons un cas représentatif : acquisition d’un appartement neuf à 250 000 € (frais inclus) en loyer intermédiaire (3,5 %), plafond 8 000 €/an.

• Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
• Amortissement annuel théorique : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €.
• Sous le plafond de 8 000 € : la totalité est imputable.

L’économie d’impôt dépend ensuite de votre TMI et de la structure de vos revenus. Lorsque l’amortissement neutralise des revenus fonciers existants, l’économie cumule IR (TMI) et prélèvements sociaux 17,2 %. Lorsqu’il génère un déficit foncier imputé sur le revenu global, l’économie ne porte que sur l’IR (les PS ne s’appliquent pas au revenu global).

Économie maximale théorique (cas où l’amortissement neutralise 7 000 € de revenus fonciers existants) :

• TMI 11 % : économie annuelle ≈ 1 974 € (770 € d’IR + 1 204 € de PS).
• TMI 30 % : économie annuelle ≈ 3 304 €.
• TMI 41 % : économie annuelle ≈ 4 074 €.
• TMI 45 % : économie annuelle ≈ 4 354 €.

Sur 9 ans à TMI 41 %, l’économie cumulée brute peut atteindre environ 36 700 € dans ce cas favorable, soit ≈ 14,7 % du prix d’achat. À comparer aux 14 % du Pinel classique 2024 sur 12 ans (réduction directe sur l’IR, indépendante de la TMI, mais plafonnée à un prix d’achat de 300 000 €).

Pour un investisseur sans autres revenus fonciers, l’économie réelle est plus faible la première année (les loyers du bien Jeanbrun sont neutralisés en priorité) puis monte en puissance via le déficit foncier imputable sur le revenu global. Une simulation au cas par cas est indispensable.

Cette comparaison brute masque par ailleurs un point critique : le Jeanbrun impose des loyers plafonnés inférieurs au marché libre (de 10 à 30 % selon zone), donc une rentabilité brute moindre. L’arbitrage final dépend du prix d’achat réel par rapport au marché et de la solvabilité du locataire au loyer plafond.

Sur un programme survalorisé de 8 %, l’avantage fiscal s’évapore. Notre simulateur d’investissement locatif permet de modéliser le TRI net après impôt sur 10 ans.

Dispositif Jeanbrun ou loi Pinel

Au-delà des chiffres, la logique économique des deux dispositifs n’est pas la même. Voici les différences structurelles à retenir.

• Mécanisme : le Pinel offrait une réduction d’impôt directe. Le Jeanbrun fonctionne par amortissement déduit des revenus fonciers.
• Avantage maximum : Pinel classique 2024 : 14 % du prix sur 12 ans. Pinel+ 2024 : 21 % du prix sur 12 ans. Jeanbrun : jusqu’à 5,5 % par an d’amortissement (neuf très social) sur 9 ans, plafonné à 12 000 €/an.
• Plafond niches fiscales : Pinel inclus dans 10 000 €/an. Jeanbrun hors plafond.
• Zonage : Pinel limité aux zones A bis, A, B1. Jeanbrun applicable sur tout le territoire.
• Type de logement : Pinel principalement neuf. Jeanbrun neuf ou ancien fortement rénové.
• Engagement : Pinel 6, 9 ou 12 ans avec avantage croissant. Jeanbrun 9 ans minimum sans bonification.
• Effet du levier fiscal : Pinel forfaitaire (indépendant de la TMI). Jeanbrun proportionnel à la TMI.

La conclusion qu’en tire un ingénieur patrimonial est claire. Le Jeanbrun récompense davantage les hauts revenus (effet TMI) et les investisseurs qui acceptent un loyer modéré. Il pénalise relativement les profils à TMI faible, pour lesquels la déduction est moins puissante en valeur absolue.

Pour quel investisseur est-ce pertinent ?

Tous les retours d’expérience récents convergent sur un point : le Jeanbrun n’est adapté qu’à une fraction des investisseurs. Selon les premiers audits publiés par des cabinets indépendants (notamment Hagnéré Patrimoine sur 60 dossiers), le dispositif s’avère pertinent dans environ 15 % des cas étudiés. Cet ordre de grandeur recoupe nos propres lectures.

Bon à savoir : Le dispositif Jeanbrun bénéficie d’une fenêtre courte (21 février 2026 au 31 décembre 2028). Les meilleurs programmes seront commercialisés en priorité sur 2026 et début 2027. La fin de fenêtre voit traditionnellement remonter les prix au m² des programmes éligibles, l’avantage fiscal étant alors absorbé par la marge des commercialisateurs. Règle de bon sens : comparez le prix au m² au DVF avant tout engagement.

Les profils les mieux servis

• Contribuables à TMI 41 % ou 45 % cherchant à neutraliser une fiscalité foncière existante.
• Investisseurs déjà saturés sur le plafond des niches fiscales (Girardin, Madelin, FIP/FCPI, services à la personne).
• Profils en phase d’accumulation patrimoniale, avec une vraie capacité d’emprunt et une épargne mensuelle disponible de 500 à 800 € soutenable sur la durée.
• Détenteurs d’autres revenus fonciers sur lesquels imputer le déficit Jeanbrun (autres locations nues, parts de SCPI en direct).

Les profils pour qui d’autres pistes sont plus efficaces

• TMI 11 % ou 30 % : les SCPI européennes ou les SCPI logées en assurance-vie offrent typiquement un meilleur rendement net.
• Investisseurs cherchant un cash-flow positif immédiat (le Jeanbrun est structurellement déficitaire en trésorerie pendant les premières années).
• Profils privilégiant la flexibilité (revente avant 9 ans = remise en cause de l’avantage fiscal).
• Investisseurs primo-accédants à l’investissement locatif sans expérience de gestion de copropriété.

Pour valider la cohérence de l’opération avec votre situation, notre simulateur de prêt immobilier et notre calcul de capacité d’emprunt sont des étapes préalables indispensables.

{{CTA_Seul}}

Limites et points de vigilance

Le risque marché reste entier

Aucun avantage fiscal ne compense un mauvais emplacement. Le risque locatif (vacance, impayés), le risque marché (baisse de prix), le risque de copropriété (charges qui dérapent) et le risque réglementaire (DPE, encadrement des loyers) demeurent. Le dispositif n’apporte rien sur ces fondamentaux.

Le piège des programmes packagés

Comme avec le Pinel, on observe déjà la commercialisation de programmes Jeanbrun « clé en main » survalorisés de 5 à 12 % par rapport au marché libre comparable. La règle d’or : comparer systématiquement le prix au m² avec les transactions récentes du même quartier sur l’outil DVF. Au-delà de 5 % d’écart, l’avantage fiscal est probablement déjà absorbé par la marge du commercialisateur.

Un cash-flow généralement déficitaire

L’amortissement réduit l’impôt mais ne crée pas de revenu réel. L’amplitude de l’effort d’épargne dépend principalement de la zone : en zone tendue (A bis, A, B1) où le loyer plafond est très inférieur au marché libre, l’effort mensuel peut s’établir entre 500 et 800 € soit un cumul de 54 000 à 86 000 € sur 9 ans. En zone détendue (B2, C), le loyer plafond peut être proche du marché et le cash-flow plus tenable, mais le potentiel de plus-value à terme est mécaniquement plus faible.

Dans tous les cas, l’enveloppe d’épargne mensuelle doit être tenable, y compris en scénario de stress (vacance, impayés, hausse des charges) et en cas d’aléa personnel.

L’engagement de 9 ans est rigide

Sortir avant l’échéance entraîne la remise en cause rétroactive des amortissements déjà imputés. Sauf cas de force majeure (décès, invalidité, perte d’emploi reconnue), il faut considérer l’engagement comme ferme. Cela suppose une visibilité sérieuse sur ses besoins de liquidité à 10 ans, ainsi qu’une réserve de placements liquides en parallèle.

L’arbitrage avec d’autres véhicules

Avant de signer, comparez systématiquement avec :

• SCPI à crédit
• LMNP au régime réel
• Nue-propriété
• Contrat de capitalisation
• Assurance-vie luxembourgeoise

Le bon véhicule dépend de vos objectifs patrimoniaux ; il est parfois possible d'en combiner plusieurs.

Comment l’intégrer dans une stratégie patrimoniale

Un investissement Jeanbrun n’a de sens que s’il s’inscrit dans une logique d’allocation cohérente. Trois questions structurantes méritent d’être posées avant d’engager des fonds.

Quelle est ma poche immobilière cible ?

Sur un patrimoine total, l’immobilier (résidence principale incluse) dépasse souvent 50 % en France. Avant d’ajouter un Jeanbrun, vérifiez que l’allocation reste équilibrée par rapport à vos placements financiers (assurance-vie, PER, PEA). Surcharger l’immobilier locatif augmente la concentration de risque et fragilise la liquidité globale du patrimoine.

Quelle structure de détention ?

Le Jeanbrun est éligible aux SCI à l’IR. Cela ouvre la porte à des montages familiaux : transmission progressive de parts, démembrement, donation-partage. Pour les profils déjà engagés dans une logique de transmission, combiner Jeanbrun + SCI + démembrement peut produire un effet de levier patrimonial significatif sur 15 à 20 ans.

Quelle articulation avec le crédit ?

L’efficacité du Jeanbrun se joue largement sur le crédit immobilier amortissable. Trois leviers concrets à activer :

• Une durée longue (20 à 25 ans) qui maximise les intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers pendant la phase d’amortissement, en plus de l’amortissement Jeanbrun.
• La délégation de l’assurance emprunteur via la loi Lemoine, qui permet de changer d’assurance à tout moment et de réduire le coût total du crédit de 30 à 50 %.
• Le choix d’une garantie en caution (Crédit Logement) plutôt qu’en hypothèque, pour économiser les frais et faciliter une revente à terme.

Pour les patrimoines déjà constitués, le nantissement d’un contrat d’assurance-vie peut servir de garantie au prêt immobilier, en alternative à la caution ou à l’hypothèque.

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun est l’outil de défiscalisation immobilière de référence pour la fenêtre 2026-2028. Sa mécanique d’amortissement est techniquement plus puissante que celle du Pinel pour les contribuables à TMI élevée. Mais comme tout dispositif fiscal, il ne crée pas de la rentabilité par magie : il déplace le combat sur la qualité du bien, le prix d’achat réel et la solvabilité du locataire.

La discipline patrimoniale impose de ne jamais acheter pour la défiscalisation, mais de ne défiscaliser qu’un bien que vous auriez de toute façon acheté à ses conditions. Le bon réflexe : modéliser l’opération en TRI net après impôt sur 10 ans, en intégrant la fiscalité de sortie, les frais réels et plusieurs scénarios de stress.

Pour évaluer la pertinence du dispositif sur votre situation patrimoniale et le comparer aux alternatives, réservez votre rendez-vous avec un expert de Rivaria Capital.

FAQ

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un nouveau régime fiscal issu de l’article 47 de la loi de finances 2026. Il instaure le statut de bailleur privé en France et permet d’amortir une partie du prix d’acquisition d’un logement loué nu sur ses revenus fonciers, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans avec plafonds de loyer et de ressources.

Quel est le taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun ?

Le taux varie selon la nature du logement et le niveau de loyer pratiqué :

• Neuf : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social.
• Ancien rénové : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon la même hiérarchie.

L’amortissement s’applique sur 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Les personnes physiques résidentes fiscales françaises et les associés de SCI à l’IR. Les SCI à l’IS, les sociétés à l’IS et les non-résidents en sont exclus.

Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il aux maisons individuelles ?

Non, dans la version initiale. Le dispositif est réservé aux logements situés dans des immeubles collectifs (au moins 2 logements superposés). Une correction gouvernementale est en discussion pour réintégrer l’ancien individuel.

Quelle est la différence entre Jeanbrun et Pinel ?

Le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire (jusqu’à 14 % du prix sur 12 ans en 2024). Le Jeanbrun fonctionne par amortissement déduit des revenus fonciers, dont l’avantage dépend directement de la TMI. Il est aussi hors plafond des niches fiscales et applicable sur tout le territoire.

Le dispositif Jeanbrun est-il rentable ?

La rentabilité dépend principalement de la TMI de l’investisseur, du prix d’achat réel par rapport au marché et de la qualité du bien. Sur les premiers dossiers étudiés, le dispositif s’avère pertinent pour environ 15 % des investisseurs. Il est surtout adapté aux contribuables à TMI 41 % ou 45 %.

Que se passe-t-il en cas de revente avant 9 ans ?

La revente entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal sur les années écoulées, sauf cas de force majeure (décès, invalidité, perte d’emploi reconnue). L’engagement doit être considéré comme ferme.

Le dispositif Jeanbrun est-il applicable en outre-mer ?

Oui, dans les cinq DROM, avec les mêmes taux qu’en métropole et sans majoration spécifique. Les conditions DPE peuvent être adaptées aux contraintes climatiques locales.