Donner sa maison tout en continuant à en vivre ou à en percevoir les revenus peut sembler contradictoire avec l’idée de transmission.
La donation de son vivant avec réserve d’usufruit permet de céder la nue-propriété tout en conservant l’usufruit - droits d’usage ou de revenus - jusqu’à son décès.
Ce montage protège la résidence principale ou les revenus locatifs, tout en permettant de réduire les droits de donation. Il est cependant soumis à des règles strictes de calcul et de frais.
Découvrons comment cela fonctionne, qui peut le faire, les avantages et les coûts à anticiper.
En résumé
Le donneur conserve l’usufruit (usage ou loyers), le bénéficiaire devient nu-propriétaire.
Les 6 étapes clés pour effectuer une donation de son vivant d’une maison avec usufruit.
Avantage fiscal : droits calculés sur la valeur réduite (nue-propriété) selon un barème fiscal légal.
Frais : notaire (~1–2 % selon barème), taxe de publicité foncière, contributions.
Idéal pour sécuriser sa résidence, préparer sa succession, optimiser la fiscalité.
Attention aux clauses encadrées, perte partielle de contrôle, obligations fiscales.
Qu’est-ce qu’une donation avec réserve d’usufruit ?
Ce mécanisme juridique - appelé démembrement de propriété - sépare deux droits :
Usufruit, droit de jouir du bien (habiter ou louer).
Nue-propriété, droit d’en disposer (vendre, transmettre après la mort de l’usufruitier).
Au décès du donateur (usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien.
Qui peut entreprendre cette démarche ?
La donation de son vivant est ouverte à toute personne propriétaire majeure. Elle s’impose surtout à ceux souhaitant :
Garder leur résidence principale ou percevoir les loyers.
Réduire les droits de donation tout en anticipant la succession.
La donation-partage avec usufruit est fréquente entre parents, souvent à un enfant ou au conjoint survivant.
Dans certains cas, la donation-partage peut aussi être envisagée pour répartir les biens entre héritiers tout en évitant les conflits ultérieurs.
Les 6 étapes clés pour effectuer une donation de son vivant d’une maison avec usufruit
La donation avec réserve d’usufruit suit un processus précis, encadré par le Code civil et le Code général des impôts. Les principales étapes sont :
Vérifier le lien de parenté et les abattements fiscaux applicables
Par exemple, entre parents et enfants, un abattement de 100 000 € s’applique tous les 15 ans, réduisant le calcul des droits de donation.Évaluer la valeur de la nue-propriété
Elle se calcule selon l’âge de l’usufruitier au moment de la donation (barème fiscal art. 669 du CGI). Plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit est élevé et la nue-propriété réduite.Déterminer la propriété du bien immobilier à transmettre
Le donateur conserve le droit d’usage ou de percevoir les fruits (loyers) et peut continuer à mettre en location le bien.Prendre en compte les charges et obligations
Par principe, l’usufruitier règle la taxe foncière et l’entretien courant, tandis que le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (art. 605-606 C. civ.). Ces règles peuvent être adaptées par convention dans l’acte notarié.Rédiger l’acte notarié
L’intervention du notaire est obligatoire pour sécuriser la transmission et enregistrer l’opération auprès du service de publicité foncière.Anticiper la fin de l’usufruit
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaires.
La note de Tanguy
"Avant de signer l’acte, demandez au notaire de détailler le calcul exact des droits de donation, la prise en compte de l’abattement applicable et les conséquences d’une vente éventuelle du bien avant le décès de l’usufruitier. Sans précision sur la date de référence (21 ans ou 15 ans selon le dispositif) ou clause claire en cas de vente anticipée, vous risquez soit de payer plusieurs milliers d’euros en trop, soit de vous retrouver dans un blocage juridique complet."
Avantages juridiques et fiscaux de la donation d’une maison avec usufruit
Optimisation fiscale : droits calculés uniquement sur la nue-propriété, valorisée selon l’âge de l’usufruitier à la date de la donation (barème CGI art. 669). Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété est élevée.
Sécurité immobilière : conservation de l’usage du bien ou du droit de percevoir les revenus locatifs jusqu’au décès.
Anticipation successorale : transmission juridiquement réalisée de votre vivant, garantissant la pleine propriété aux héritiers au décès sans droits supplémentaires.
La note de Tanguy
"Un démembrement à 51 ans permet souvent un équilibre 50/50, idéal pour transmettre tout en conservant son confort de vie. Mais attention : le barème doit être correctement appliqué et mentionné dans l’acte notarié, sous peine d’erreurs coûteuses."
Calcul de la valeur (barème fiscal)
Le barème fiscal (CGI art. 669) fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier à la date de la donation.
Exemple :
à 51 ans → usufruit 50 %, nue-propriété 50 % ;
à 91 ans → usufruit 10 %, nue-propriété 90 %.
Cette répartition détermine directement la base taxable et donc le montant des droits à payer.
Frais et coûts associés
Frais de notaire : souvent autour de 2 % selon la valeur de la donation (barème dégressif).
Taxes annexes : taxe de publicité foncière (0,60 %), contribution de sécurité immobilière (0,10 %, minimum 15 €).
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Limites et précautions de la donation de son vivant d'une maison avec usufruit
Irrévocabilité : l’acte est en principe irrévocable. Une révocation est possible uniquement pour ingratitude, inexécution des charges, ou via une clause de retour prévue à l’acte.
Pouvoirs respectifs : vente, hypothèque ou travaux structurels exigent l’accord de l’usufruitier et du nu‑propriétaire. L’usufruitier supporte l’entretien courant, le nu‑propriétaire les grosses réparations.
Valorisation fiscale : le barème (CGI art. 669) s’applique à la date de la donation ; il n’y a aucune réévaluation ultérieure de la nue‑propriété pour un usufruit viager.
Un nouveau calcul peut être fait seulement en cas d’opération nouvelle (donation/cession).
Pour un usufruit temporaire, la valeur est fixée forfaitairement à 23 % par tranche de 10 ans (par exemple, pour 15 ans : 46 %).
Conclusion
La donation de son vivant d’une maison avec réserve d’usufruit est un outil puissant pour transmettre sereinement son patrimoine, tout en conservant l’usage ou les revenus. Elle conjugue sécurité, optimisation fiscale et anticipation, à condition de bien maîtriser le calcul des valeurs, les coûts et les clauses encadrées.
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FAQ
Quels sont les frais de donation d'une maison avec usufruit ?
Ils comprennent les frais de notaire (environ 1–2 %), la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière, calculés sur la valeur de la donation.
Quels sont les inconvénients d'une donation avec usufruit ?
Perte de contrôle pour le nu-propriétaire, obligation de co-décision pour les actes majeurs, acte en principe irrévocable.
Qui est propriétaire après une donation avec usufruit ?
Le donateur reste usufruitier (usage + revenus), le bénéficiaire devient nu-propriétaire. À la mort du donateur, il devient plein propriétaire automatiquement.
Comment donner sa maison sans frais de succession ?
En donnant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, la pleine propriété est automatiquement transmise sans droits supplémentaires au décès.
Quel est l'âge limite pour faire une donation immobilière ?
Il n’existe pas d’âge limite, mais la valorisation dépend du barème fiscal. À 91 ans, l’usufruit est très faible, ce qui favorise la nue-propriété.
Quels sont les frais à payer lors d'une donation entre parents et enfants ?
Les mêmes que ci-dessus, mais addition à cela un abattement fiscal (100 000 € tous les 15 ans).
Conseiller en investissements
Passionné par l’investissement, j’ai été formé comme Ingénieur en Finance avant de devenir Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Depuis plus de 5 ans, j’accompagne des particuliers à construire un patrimoine réellement aligné avec leur situation, leurs objectifs et leur manière de vivre.
Je suis convaincu d’une chose : un bon conseil financier doit être compréhensible, sur-mesure… et toujours guidé par l’intérêt du client, pas celui du produit.