Transmettre un patrimoine à ses enfants ou ses proches tout en conservant l’usage d’un bien peut sembler contradictoire. Pourtant, il existe un mécanisme juridique qui permet cette double ambition : la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit. Ce montage patrimonial, encore trop peu connu du grand public, permet de donner aujourd’hui, tout en continuant à percevoir les fruits du bien transmis — loyers, dividendes, occupation personnelle.
Cette stratégie prend tout son sens à l’heure où les droits de succession pèsent lourdement, et où l’anticipation devient une nécessité. Elle repose sur un principe simple du Code civil : on peut démembrer la propriété d’un bien entre nu-propriétaire et usufruitier.
Dans cet article, nous détaillons le fonctionnement de cette technique, ses avantages fiscaux (notamment via l’article 669 du Code général des impôts), les conditions à respecter, et les points de vigilance essentiels avant de signer l’acte notarié.
En résumé
Point clé | Détail |
Définition | La donation avec réserve d’usufruit permet de transmettre un bien tout en conservant l’usage ou les revenus générés. |
Cadre légal | Démembrement prévu par le Code civil, fiscalité encadrée par l’article 669 du Code général des impôts (CGI). |
Fiscalité | Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier selon le barème du CGI. |
Transmission | Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans droits supplémentaires à payer |
Qu’est-ce qu’une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit ?
La propriété d’un bien se compose de deux éléments :
La nue-propriété, qui donne le droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre) ;
L’usufruit, qui donne le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus (habitation, loyers, dividendes).
Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur transmet la nue-propriété à un bénéficiaire (souvent un enfant), tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès. Cette opération est réalisée via un acte notarié. L’usufruitier continue donc d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de succession au décès du donateur.
Découvrez notre guide complet sur la donation de son vivant.
Quels sont les avantages fiscaux ?
Le principal intérêt est fiscal. L’article 669 du Code général des impôts fixe un barème selon l’âge de l’usufruitier pour déterminer la valeur imposable de la nue-propriété.
Par exemple :
Moins de 51 ans : nue-propriété = 10 % de la valeur totale.
61–70 ans : nue-propriété = 50 %.
Plus de 81 ans : nue-propriété = 90 %.
Ainsi, plus le donateur est jeune, plus la part d’usufruit est élevée, ce qui réduit la valeur taxable au moment de la donation. En outre, des abattements familiaux (100 000 € par parent et par enfant) sont renouvelables tous les 15 ans, permettant une transmission partiellement exonérée si elle est bien anticipée.
Découvrez aussi notre calculateur pour estimer vos droits de donation.
Comment cette donation fonctionne concrètement ? Exemple
Un parent de 65 ans donne un bien immobilier d’une valeur de 600 000 € à son enfant. Selon le barème fiscal, la nue-propriété vaut 50 %, soit 300 000 €. Après abattement, les droits de donation ne s’appliquent que sur 200 000 €, réduisant considérablement le coût fiscal.
Pendant ce temps, le donateur peut continuer à percevoir les revenus locatifs, en assume les charges (entretien, taxe foncière), et conserve l’usage du bien. À son décès, le bénéficiaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaires.
Quels biens sont concernés ?
Ce type de montage s’applique à différents types d’actifs :
Biens immobiliers (résidence principale, locatif) ;
Parts de SCPI (attention toutefois aux règles d’indivision) ;
Portefeuilles de titres (actions, obligations, via quasi-usufruit).
La note de Tanguy :
“Il n’est pas conseillé de structurer une donation avec réserve d’usufruit sur des liquidités, sauf cas très encadré. Pourquoi ? Car cela crée ce qu’on appelle un quasi-usufruit : l’usufruitier (souvent le parent) peut librement utiliser les sommes données - en clair, les dépenser. Mais à son décès, l’enfant (nu-propriétaire) hérite d’un actif volatilisé et d’une dette équivalente à rembourser au fisc. C’est un piège courant. Si vous devez absolument démembrer des liquidités (par exemple en cas de portefeuille titres), exigez la rédaction d’une reconnaissance de dette notariée au profit du nu-propriétaire, assortie d’un suivi annuel avec votre notaire ou votre conseiller en gestion de patrimoine. Sans ça, vous risquez une transmission théorique… Mais sans actif tangible à l’arrivée.”
Les limites de la donation en nu propriété avec réserve d'usufruit
Cette stratégie implique quelques contraintes :
Le donataire ne peut ni vendre ni occuper le bien sans l’accord de l’usufruitier.
L’usufruitier reste redevable de la taxe foncière et de l’entretien du bien.
En cas de mésentente familiale, la situation peut devenir conflictuelle.
Conclusion
La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit est un outil puissant pour anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant les fruits de ses investissements. Elle permet d’alléger les droits de donation, de protéger ses proches et de préparer sa succession avec finesse.
Mais pour que le dispositif soit réellement efficace, il doit être parfaitement calibré : nature des actifs, âge du donateur, objectifs successoraux, et cadre juridique. Il est donc essentiel d’être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire expérimenté.
Besoin d’un conseil sur mesure pour structurer votre donation avec réserve d’usufruit ? Un RDV gratuit en gestion de patrimoine peut vous aider à transformer cette opération en un levier fiscal et successoral réellement optimisé.
FAQ
Quel est l'intérêt d'une donation démembrée avec réserve d'usufruit ?
Transmettre un bien tout en conservant l’usage ou les revenus, avec une fiscalité réduite.
Combien coûte une donation avec réserve d'usufruit ?
Les droits sont calculés sur la seule nue-propriété, selon l’âge de l’usufruitier. Des abattements s’appliquent. Frais de notaire en sus.
Comment est taxée une donation avec réserve d'usufruit ?
Seule la nue-propriété est imposée. Le barème dépend de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI).
Comment calculer les droits de donation pour une donation avec réserve d'usufruit ?
Barème fiscal + abattements familiaux = base taxable.
Découvrez aussi notre calculateur pour estimer vos droits de donation.
Quels sont les inconvénients du démembrement de propriété ?
Le nu-propriétaire a peu de droits. L’usufruitier garde la main. Risque de blocage en cas de mésentente.
Quel est l'avantage du démembrement ?
Transmettre à moindre coût tout en gardant l’usage du bien jusqu’à son décès.
Conseiller en investissements
Passionné par l’investissement, j’ai été formé comme Ingénieur en Finance avant de devenir Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Depuis plus de 5 ans, j’accompagne des particuliers à construire un patrimoine réellement aligné avec leur situation, leurs objectifs et leur manière de vivre.
Je suis convaincu d’une chose : un bon conseil financier doit être compréhensible, sur-mesure… et toujours guidé par l’intérêt du client, pas celui du produit.