SCPI en assurance vie : Guide complet pour comprendre et bien choisir

Fonctionnement d’un contrat multisupport avec SCPI

Une part du contrat est investie dans des fonds en euro (capital garanti), l’autre dans des unités de compte (SCPI, actions, obligations…). 

Vous achetez des parts de SCPI directement via l’assurance-vie, en tenant compte du prix de souscription fixé par la société de gestion (une décote est souvent envisageable sur le prix de souscription) et du délai de jouissance pour percevoir les revenus locatifs.

Les revenus versés par la SCPI sont réinvestis dans le contrat, sans impôt immédiat : seule la sortie (rachat) déclenche l’imposition.

La note de Tanguy
"Chez Rivaria Capital, nous analysons systématiquement les documents d’information clés (DIC) des SCPI accessibles via une assurance-vie. Cette étape est essentielle pour identifier les frais réels (souvent masqués par l’enveloppe du contrat), le délai de jouissance — parfois jusqu’à 6 mois sans revenus — et les conditions de revente. Ces détails techniques peuvent avoir un impact direct sur la rentabilité réelle. C’est précisément ce que nous vérifions pour nos clients avant toute recommandation."

Avantages et inconvénients de la SCPI en assurance vie

Avantages

• Fiscalité de l’assurance vie plus avantageuse que la détention directe (PFU, abattements, prélèvements sociaux) 

• Accès simplifié à des SCPI parfois réservées aux professionnels ;

• Transmission optimisée grâce à la clause bénéficiaire ;

• La liquidité du contrat est garantie par l’assureur, permettant un rachat plus rapide qu’en détenant la SCPI en direct.

La note de Tanguy
"Si vous envisagez d’utiliser votre assurance vie pour transmettre votre patrimoine, pensez à une clause bénéficiaire démembrée : elle permet à votre conjoint de profiter des revenus du contrat (usufruit), tandis que vos enfants reçoivent la nue-propriété. Résultat : droits allégés, transmission fluide, fiscalité optimisée. Peu de contrats le proposent clairement."

Inconvénients

• Choix de SCPI restreint et pas de crédit possible : en assurance-vie, vous êtes limité aux SCPI référencées par l’assureur, et l’achat à crédit est exclu, ce qui supprime tout effet de levier ;

• Frais contractuels élevés : en assurance-vie, vous supportez à la fois les frais propres à la SCPI et ceux du contrat (frais d’entrée, gestion, arbitrage), ce qui peut rogner la performance nette ;

• Moindre transparence : l’assureur détient les parts pour votre compte, vous n’avez qu’une créance représentative ;

• Liquidité intermédiaire, meilleure qu’en cas de détention directe de parts de SCPI, mais inférieure à celle des unités de compte classiques.

Comment choisir les meilleures SCPI pour votre assurance vie

• Sélectionnez des SCPI reconnues : équipe de gestion solide, historique avec un TRI stable et durable, disponibilité en assurance-vie, pourcentage de réversion élevé,

• Vérifiez la cohérence entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, indicateur clé pour identifier une décote ou une surcote de la part,

• Contrôlez les frais associés à l’enveloppe (entrées, arbitrages, gestion UC, à la sortie) ;

• Assurez une diversification sectorielle (logistique, commerces, bureaux, santé, etc.) et géographique, en cohérence avec votre profil d’investisseur et vos objectifs à long terme.

La note de Tanguy
"Avant de loger une SCPI dans votre assurance-vie, vérifiez trois points clés :

1/ Additionnez les frais de la SCPI et ceux du contrat. Avec certains assureurs, des frais supplémentaires de 2 % à l’entrée et à la sortie s’appliquent. Visez un coût global annuel < 3 % pour préserver la performance.;

2/ Le délai de jouissance doit être clairement précisé : au-delà de 5 mois, le manque à gagner devient significatif en début de placement ;

3/ Assurez-vous que la SCPI soit déjà disponible dans le contrat, avec des conditions de souscription et de rachat claires. Exemple : chez certains assureurs, pas d’arbitrage possible pendant 4 ans et retraits uniquement après désinvestissement total des autres supports."

Vous vous demandez s’il vaut mieux investir via une SCPI ou constituer une SCI familiale pour gérer votre patrimoine immobilier ? Nous avons analysé les avantages et les limites de chaque approche dans notre article comparatif : SCPI ou SCI, quelle stratégie d’investissement immobilier choisir ?

Intégrer les SCPI : stratégie long terme & fiscalité

Investir en SCPI via une assurance-vie s’inscrit dans une optique de long terme et d’optimisation patrimoniale. Une bonne stratégie permet :

• De bénéficier d’une fiscalité allégée par rapport à la détention immobilière en direct, grâce au cadre de l’assurance-vie ;

• D'optimiser la transmission de patrimoine grâce à la clause bénéficiaire, hors succession ;

• D’accéder à la performance immobilière sans jamais avoir à gérer de locataires, de travaux ou d’administratif : tout est pris en charge par la société de gestion et par l’assureur par-dessus ;

• De diversifier intelligemment son contrat avec un actif tangible aux côtés des fonds en euros, actions, obligations ou autres unités de compte.

Conclusion

Placer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, c’est associer les atouts de la pierre-papier (rendements locatifs) à la fiscalité allégée, la souplesse de gestion et la transmission optimisée d’un contrat multi-support. Toutefois, le choix doit être éclairé : frais, qualité de la SCPI, fiscalité et cohérence dans la diversification sont autant de points clés à analyser.

L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine permet d’intégrer ces supports dans une démarche globale adaptée à vos ambitions. Réservez votre créneau avec l'un des conseillers de Rivaria Capital.

FAQ

Quels sont les inconvénients de la SCPI en assurance vie ?

Choix limité de SCPI, frais supplémentaires relatifs à l’assureur (entrées, arbitrage, gestion), transparence moindre, liquidité moindre qu’en assurance-vie classique, rachats conditionnés, arbitrages parfois limités.

Quelle est la meilleure SCPI pour une assurance vie ?

Il n’existe pas de SCPI idéale en assurance-vie. Les plus pertinentes allient performance historique, stabilité de gestion, frais maîtrisés et accessibilité au contrat. Épargne Pierre ou Immorente en sont de bons exemples.

Est-ce que les SCPI valent le coup ?

Oui si :

Le placement est envisagé sur le long terme ;

L'investisseur accepte les contraintes de liquidité et de frais ;

Elles sont bien sélectionnées et intégrées dans un plan patrimonial global.

Peut-on perdre de l'argent avec une SCPI ?

Oui : baisse du prix de part, manque de locataires, frais, mauvaise gestion, ou concentration excessive. Ce risque se répercute dans l'assurance vie, car l'UC baisse en valeur.

Comment récupérer son argent d'une SCPI ?

Si elle est détenue via une assurance-vie, par un rachat du contrat (sous réserve de la liquidité de l’unité de compte).

Si elle est détenue en direct, par la revente des parts, ce qui peut prendre plusieurs semaines selon l’état du marché.

Est-il risqué d'investir dans des SCPI ?

Comme tout actif immobilier, les SCPI comportent des risques : rendement non garanti, risque de liquidité, fiscalité lourde en direct, frais. Une sélection rigoureuse et un horizon long terme réduisent ces risques.