Investir dans une SCPI permet de percevoir des revenus réguliers, tout en diversifiant son patrimoine immobilier. Mais ce que peu d’investisseurs savent, c’est que le lieu où investit la SCPI peut profondément modifier la fiscalité applicable. En particulier, les SCPI européennes bénéficient d’un traitement fiscal très différent des SCPI françaises - et souvent plus favorable - notamment grâce aux conventions fiscales internationales et à l’absence de prélèvements sociaux sur certains revenus.
C’est une subtilité qui peut transformer significativement le rendement net perçu par un épargnant, surtout si son TMI dépasse 30 %. Et pourtant, cette différence est encore mal comprise, parfois négligée, et souvent mal intégrée aux stratégies patrimoniales à long terme.
Cet article vous propose une lecture claire de la fiscalité des SCPI européennes à travers des comparaisons concrètes, des cas pratiques et des conseils issus de notre pratique en gestion de fortune.
L’objectif ? Vous aider à faire des choix d’investissement éclairés, en tenant compte non seulement du rendement brut, mais aussi de son traitement fiscal réel - en France et dans le pays d’origine des revenus.
En résumé
SCPI européennes = fiscalité plus avantageuse que les SCPI françaises pour les épargnants fortement imposés.
Pas de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus étrangers perçus, grâce aux conventions fiscales.
Les revenus sont soumis à l’impôt local du pays d’investissement, puis neutralisés en France via crédit d’impôt ou taux effectif.
Exemple : un revenu de 10 000 € issu d’une SCPI allemande génère jusqu’à 30 à 40 % de gains fiscaux nets comparé à une SCPI française.
Déclaration spécifique (formulaire 2047) requise, mais effort administratif compensé par le gain net.
Idéal pour les profils patrimoniaux en recherche de diversification, rendement net et optimisation long terme.
Méthodologie et avertissements
Les simulations présentées dans cet article sont fournies à titre purement illustratif. Elles reposent sur des hypothèses réalistes à partir d’un investissement en SCPI de 100 000 €, avec une projection de rendement brut annuel de 4,5 %. Les cas sont choisis pour mettre en lumière les différences fiscales entre SCPI françaises et SCPI investies en Europe.
Ces estimations ne tiennent pas compte :
des frais liés à la souscription, la gestion, ou la cession des parts ;
des délais de jouissance, variables selon les sociétés de gestion ;
des éventuels frottements fiscaux liés à l’enveloppe (assurance-vie, compte-titres, etc.) ;
des effets de change ou des variations liées aux conventions fiscales bilatérales.
Les revenus nets évoqués sont calculés hors prélèvements sociaux et sans intégrer d’optimisation fiscale ou successorale.
Avertissement important : ces cas ne constituent ni une recommandation personnalisée, ni un conseil en investissement au sens de la réglementation AMF. Ils sont présentés dans un objectif pédagogique pour comprendre l’impact de la fiscalité internationale des SCPI.
Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.
SCPI françaises vs SCPI européennes : fiscalité
SCPI françaises
Les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif, additionné des prélèvements sociaux (17,2 %).
Exemple : 10 000 € de loyers nets imposés à 30 % + 17,2 % = 4 920 € de fiscalité annuelle.
SCPI européennes
Les revenus générés à l’étranger sont imposés dans le pays de location, puis soumis en France via convention fiscale, avec mécanisme d’exonération partielle, soit par taux effectif, soit via crédit d’impôt (ex. Allemagne, Belgique, Pays-Bas).
Pas de prélèvements sociaux sur ces revenus, ce qui améliore le rendement net.
Comment fonctionne le mécanisme de neutralisation fiscale ?
Deux méthodes principales :
Le Crédit d’impôt
Vous déclarez les loyers étrangers, puis bénéficiez d’un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé à l’étranger.
Résultat : neutralisation totale, dans la limite de l’impôt français dû.
Le Taux effectif
Le revenu imposable en France est recalculé au taux effectif payé à l’étranger, ce qui évite la double imposition.
Ce système, souvent plus simple à appliquer, dépend de la convention fiscale avec chaque pays européen.
Cas pratiques d’une imposition sur les revenus d’une SCPI européenne vs SCPI française
Simulation 1 : 10 000 € de loyers / TMI 30 %
Type de SCPI | Fiscalité France | Fiscalité Européenne |
Bruts | 10 000 € | 10 000 € |
IR (30 %) | 3 000 € | 0 € |
Prélèvements soc. | 1 720 € | 0 € |
Fiscalité payée | 4 720 € | Selon pays – crédit d’impôt si > 4 720 € |
Revenus nets | 5 280 € | 5 280 € + gain provenant de l’exonération CSG |
Simulation 2 : 10 000 € de loyers / TMI 41 %
Type de SCPI | Fiscalité France | Fiscalité Européenne |
Bruts | 10 000 € | 10 000 € |
IR (41 %) | 4 100 € | 0 € |
Prélèvements soc. | 1 720 € | 0 € |
Fiscalité payée | 5 820 € | Selon le pays – crédit d’impôt ou exonération |
Revenus nets | 4 180 € | 6 000 à 7 000 € selon fiscalité étrangère |
À noter :
Les simulations sont indicatives, basées sur 10 000 € investis à un rendement de 4,5 % (proche du rendement moyen constaté en 2024 (4,72 %) selon les données ASPIM‑IEIF), sans prendre en compte les frais de gestion, délais de jouissance, ou enveloppes fiscales. Ce contenu n’est pas un conseil en investissement et peut évoluer selon votre situation.
Remarque :
Dans le cas d’une SCPI allemande, où l’impôt local est prélevé à environ 15,8 %, le contribuable français bénéficie d’un crédit d’impôt équivalent, réduisant considérablement sa fiscalité globale.
Le différentiel net peut dépasser 2 000 € par an pour une même rentabilité brute.
La note de Tanguy
“Une SCPI allemande, avec une imposition locale autour de 15,8 %, permet à un contribuable français fortement imposé de neutraliser en grande partie l’impact fiscal via le mécanisme du crédit d’impôt. À revenus bruts équivalents, l’écart net peut dépasser 2 000 € par an - uniquement parce que le bien est situé à Berlin plutôt qu’à Bordeaux. Mais l’intérêt n’est pas seulement fiscal : c’est une question de stratégie globale.Si vous investissez 500 000 € ou plus, cette différence peut représenter des dizaines de milliers d’euros sur dix ans. Encore faut-il que votre patrimoine, votre horizon et votre stratégie soient alignés. Une SCPI européenne n’est pas un simple produit de diversification : c’est un levier patrimonial à calibrer comme un actif de long terme, en cohérence avec votre architecture globale.”
Les avantages concrets des SCPI européennes
Rendement net plus élevé grâce à l’absence de prélèvements sociaux (17,2 %)
Diversification immobilière européenne : dynamique économique différente, des taux de vacance plus faibles
Optimisation fiscale durable : idéale dans une perspective patrimoniale à long terme
Lire notre classement SCPI 2025 pour identifier les meilleures opportunités de SCPI, qu’elles soient françaises ou européennes.
SCPI européenne : les points clés à anticiper côté fiscalité
Déclaration via la 2047, déclaration des revenus encaissés à l’étranger.
Possibilité d’obtenir un IFU (Imprimé Fiscal Unique) selon les sociétés de gestion.
Frais de tenue de compte à l’étranger.
Délais de jouissance variables.
Cette complexité est contrebalancée par l’opportunité d’un rendement net notablement supérieur au placement d’épargne classique.
Nos conseils pour bien investir dans des SCPI européennes
Privilégier des sociétés de gestion reconnues pour leur expertise internationale comme Rivaria Capital.
Intégrer la SCPI dans une enveloppe cohérente : PEA (possible si cotées), assurance-vie (voir notre article sur SCPI en assurance-vie).
Comparer leur performance nette avec les SCPI françaises : notre classement 2025 inclut une analyse comparée.
Gardez en tête la différence entre SCPI et SCI : pas le même véhicule ni la même fiscalité.
Suivre de près les évolutions fiscales des SCPI.
La note de Tanguy
"Du point de vue d’un investisseur alternatif ou d’un conseiller en gestion de fortune, le choix d’une SCPI européenne est cohérent si l’on vise à :
augmenter le rendement net global ;
diversifier géographiquement au-delà de la France ;
gérer activement les contraintes fiscales à long terme.”
Conclusion
La fiscalité des SCPI européennes représente une opportunité tangible pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rendement net et à diversifier leur patrimoine immobilier. Leur fiscalité avantageuse, notamment l’absence de prélèvements sociaux et le mécanisme de neutralisation, en fait un outil pertinent pour une stratégie à long terme.
Investir dans une SCPI européenne, c’est s’inscrire dans une logique de gestion patrimoniale raisonnée, avec un œil attentif aux aspects techniques et juridiques. Ce choix doit s’intégrer à votre posture patrimoniale globale, en cohérence avec votre situation, votre horizon, et vos objectifs de transmission ou de diversification.
Prenez rendez-vous pour un premier échange gratuit : la qualité du conseil que vous recevrez aujourd’hui conditionne la croissance de votre patrimoine demain.
Besoin de faire fructifier vos revenus ? Réservez votre créneau avec nos experts.
FAQ
Quelle est la meilleure SCPI européenne ?
Il n’existe pas de meilleure SCPI universelle. Le meilleur choix dépend de vos objectifs, horizon, risque locatif et fiscalité. Consultez notre classement SCPI 2025 pour comparer les sociétés de gestion.
Quel est l’avantage principal d’investir dans des SCPI en Europe ?
Profiter d’un rendement net supérieur grâce à la neutralisation des prélèvements sociaux, combinée à une diversification géographique.
Quel est le crédit d’impôt pour une SCPI allemande ?
Le crédit d’impôt correspond à l’impôt local payé (ex. ~15 % en Allemagne). Il s’impute intégralement sur votre impôt français, sans excédent remboursé, selon la convention fiscale franco-allemande.
Quelle est la fiscalité sur les SCPI ?
Les loyers sont déclarés dans la tranche IR (barème progressif) + CSG-CRDS pour SCPI françaises. Pour les SCPI européennes, vous déclarez les revenus à l’étranger, puis appliquez crédit d’impôt ou taux effectif.
Quelles SCPI acheter en 2025 ?
Optez pour des SCPI européennes bien gérées, avec diversification géographique et faible vacance locative (cf. classement SCPI 2025).
Conseiller en investissements
Passionné par l’investissement, j’ai été formé comme Ingénieur en Finance avant de devenir Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Depuis plus de 5 ans, j’accompagne des particuliers à construire un patrimoine réellement aligné avec leur situation, leurs objectifs et leur manière de vivre.
Je suis convaincu d’une chose : un bon conseil financier doit être compréhensible, sur-mesure… et toujours guidé par l’intérêt du client, pas celui du produit.