L’usufruit et la nue-propriété sont au cœur de nombreuses stratégies de transmission patrimoniale, notamment lorsqu’il s’agit d’anticiper une succession tout en conservant des revenus ou l’usage d’un bien.
Pourtant, ces notions restent souvent mal interprétées : certains pensent que l’usufruitier est le véritable propriétaire, d’autres découvrent tardivement que le bien ne figure pas dans la succession comme ils l'imaginent.
Ces incompréhensions peuvent avoir des conséquences importantes lors d’un décès : répartition des droits entre héritiers, fiscalité, conflits familiaux ou rigidité du patrimoine.
Le démembrement de propriété n’est pas un simple outil fiscal, mais un mécanisme juridique structurant, qui produit ses effets principalement au moment de la succession.
Comprendre précisément ce que recouvrent l’usufruit et la nue-propriété permet d’anticiper la transmission, de sécuriser les droits de chacun et d’éviter les mauvaises surprises.
Le démembrement s’inscrit le plus souvent dans une stratégie de donation anticipée.
Pour aller plus loin sur les règles applicables, les abattements et les points de vigilance, découvrez notre article Donation de son vivant : règles, abattements et conseils.
À retenir
Le démembrement de propriété, fréquemment utilisé en matière de succession, sépare la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété.
Le nu-propriétaire est juridiquement propriétaire du bien dès l’origine.
L’usufruit est un droit temporaire, le plus souvent viager.
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement et la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires.
La valeur transmise est déterminée au moment de la donation selon un barème fiscal dépendant de l’âge de l’usufruitier.
Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à dissocier la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts, définis par le Code civil.
L’usufruit confère le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, par exemple les loyers d’un bien immobilier.
La donation en nue-propriété correspond au droit de disposer du bien, sans en avoir l’usage ni les revenus tant que l’usufruit existe.
Dans une logique successorale, cette dissociation permet de transmettre la propriété d’un bien tout en conservant son usage, souvent au profit du conjoint survivant ou des parents donateurs.
Qui est réellement propriétaire dans un démembrement ?
Sur le plan juridique, la réponse est sans ambiguïté : le nu-propriétaire est le propriétaire du bien.
L’usufruitier ne détient pas le bien, mais un droit d’usage temporaire. Cette distinction explique pourquoi, au décès de l’usufruitier, le bien ne fait pas partie de sa succession. Il ne se transmet pas : le droit disparaît.
C’est précisément ce point qui rend le démembrement particulièrement efficace pour anticiper une succession, notamment dans un cadre familial.
Le barème fiscal : un élément clé de la transmission
Lorsque la nue-propriété est transmise par donation, la valeur retenue pour le calcul des droits n’est pas librement fixée. Elle est déterminée par un barème fiscal légal, prévu par le Code général des impôts, qui répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de la nue-propriété est élevée.
Ce mécanisme permet de figer la base taxable au jour de la donation, indépendamment de la valeur future du bien.
Dans une logique successorale, cela signifie que :
la fiscalité est anticipée,
la reconstitution de la pleine propriété au décès de l’usufruitier n’entraîne aucune nouvelle imposition.
Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété (succession et donation)
En matière de donation avec réserve d’usufruit ou de succession, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée par le barème légal prévu à l’article 669 du Code général des impôts.
Ce barème dépend exclusivement de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission.
Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemples chiffrés : impact du barème fiscal
Cas n°1
Un parent âgé de 68 ans donne la nue-propriété d’un bien immobilier d’une valeur de 600 000 €, tout en conservant l’usufruit.
Selon le barème fiscal :
valeur fiscale de l’usufruit : 40 %, soit 240 000 € ;
valeur fiscale de la nue-propriété : 60 %, soit 360 000 €.
Les droits de donation sont calculés uniquement sur 360 000 €, indépendamment de la valeur totale du bien.
Si, au décès de l’usufruitier, le bien vaut 800 000 €, la pleine propriété se reconstitue sans aucune imposition supplémentaire : la plus-value intervenue après la donation n’est pas taxée.
Cas n°2
Un parent âgé de 75 ans donne la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 500 000 €.
Selon le barème fiscal :
valeur fiscale de l’usufruit : 30 %, soit 150 000 € ;
valeur fiscale de la nue-propriété : 70 %, soit 350 000 €.
La base taxable est donc limitée à 350 000 €, quel que soit le prix futur du bien au moment de la succession.
Lecture successorale essentielle
La fiscalité est calculée une seule fois, au moment de la donation ou de l’ouverture de la succession.
Lorsque l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans droits supplémentaires.
La note de Tanguy
“Beaucoup de familles se focalisent sur “l’économie d’impôt immédiate”. En réalité, le vrai enjeu est le gel de la base taxable dans le temps. Plus la transmission est anticipée, plus le barème joue en faveur des nus-propriétaires, indépendamment de la valeur future du bien.”
Revenus, charges et fiscalité pendant le démembrement
Qui perçoit les loyers ?
Pendant toute la durée de l’usufruit, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus locatifs et qui peut tirer des revenus du bien.
Le nu-propriétaire, lui, n’a pas vocation à percevoir de revenus tant que l’usufruit subsiste, ce qui est cohérent avec une transmission différée.
Qui paie la taxe foncière et les charges ?
En principe, l’usufruitier supporte la taxe foncière ainsi que les charges courantes.
Le nu-propriétaire reste redevable des grosses réparations, sauf convention contraire.
Ces règles ont une incidence directe dans les successions, notamment lorsque le démembrement dure de nombreuses années.
IFI et fiscalité patrimoniale
Dans la majorité des cas, l’usufruitier est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le nu-propriétaire n’ayant pas à déclarer le bien tant que l’usufruit existe.
La note de Tanguy
“Dans beaucoup de successions, le démembrement est mis en place pour “protéger” un parent ou un conjoint, sans mesurer la durée réelle de l’usufruit. Un usufruit viager sur un bien immobilier peut figer la situation pendant vingt ou trente ans. Ce n’est pas un défaut, mais c’est un paramètre qui doit être accepté par les nus-propriétaires dès le départ.”
Succession et extinction de l’usufruit : le cœur du mécanisme
Le véritable intérêt du démembrement apparaît au moment du décès.
Décès de l’usufruitier
Au décès de l’usufruitier :
l’usufruit s’éteint automatiquement,
le nu-propriétaire devient plein propriétaire,
aucune taxation supplémentaire n’est due.
Il ne s’agit pas d’un avantage fiscal accordé, mais de l’application stricte du droit civil : un droit éteint ne se transmet pas.
Décès du nu-propriétaire
Si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, la nue-propriété est transmise à ses héritiers, mais l’usufruit continue jusqu’à son terme.
Ce point est essentiel dans les successions complexes ou recomposées.
La note de Tanguy
“Les tensions familiales naissent rarement de la fiscalité. Elles apparaissent quand les héritiers découvrent trop tard que la pleine propriété ne sera récupérée qu’au décès de l’usufruitier. Un démembrement réussi est un démembrement expliqué, pas seulement signé ; la transparence a un rôle fondamental.”
Avantages et limites du démembrement dans une succession
Le démembrement permet :
d’anticiper la transmission,
de réduire la base taxable,
de sécuriser l’usage ou les revenus pour l’usufruitier.
Mais il implique aussi :
une perte de liquidité pour les nus-propriétaires,
une certaine rigidité,
une nécessité de projection sur le long terme.
Il doit donc s’inscrire dans une stratégie successorale globale, et non être utilisé comme un simple outil isolé.
Conclusion
L’usufruit et la nue-propriété sont des mécanismes juridiques puissants, particulièrement adaptés à la préparation d’une succession. Leur efficacité repose moins sur le barème fiscal que sur la compréhension des droits réels de chacun et de la temporalité du dispositif.
Bien utilisé, le démembrement permet de transmettre un patrimoine de manière fluide et sécurisée. Mal anticipé, il peut figer durablement une situation patrimoniale. Comme souvent en matière de succession, la clé réside dans l’anticipation et la pédagogie. Un bon démembrement est surtout celui qui évite les zones grises : revenus, charges, durée réelle, et effets au décès.
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FAQ
Qui est le propriétaire d’un bien, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire est juridiquement le propriétaire du bien. Il détient le droit de propriété, même s’il ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit existe.
L’usufruitier dispose uniquement d’un droit d’usage et de jouissance, temporaire, le plus souvent viager. Cette distinction est fondamentale en matière de succession : au décès de l’usufruitier, le bien ne se transmet pas, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire.
Quels sont les inconvénients de l’usufruit ?
L’usufruit présente plusieurs contraintes. L’usufruitier doit assumer l’entretien courant du bien, certaines charges fiscales et parfois une gestion lourde dans la durée.
Pour les nus-propriétaires, l’inconvénient principal réside dans la privation de revenus et de contrôle pendant toute la durée de l’usufruit, qui peut s’étendre sur plusieurs décennies. En matière successorale, cette durée doit être pleinement anticipée, car elle conditionne l’accès réel au patrimoine transmis.
Comment se passe une succession avec usufruit ?
En cas de démembrement, la succession fonctionne selon un principe simple : l’usufruit est un droit temporaire qui s’éteint au décès de l’usufruitier.
À ce moment-là, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité particulière et sans droits de succession supplémentaires. Le bien ne figure donc pas dans l’actif successoral de l’usufruitier, ce qui explique l’intérêt du démembrement pour anticiper et sécuriser la transmission patrimoniale.
Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ?
En cas de vente d’un bien démembré, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, basé sur l’âge de l’usufruitier.
Plus l’usufruitier est âgé, plus sa part est faible. Ce barème s’impose sauf accord différent entre les parties. En pratique, la vente nécessite l’accord des deux, car elle met fin au démembrement et transforme les droits en capital.
Qui doit payer la taxe foncière ?
En principe, c’est l’usufruitier qui doit payer la taxe foncière, car il a la jouissance du bien et en tire les revenus éventuels.
Cette règle s’inscrit dans la logique du démembrement : celui qui utilise le bien en supporte les charges courantes. Des conventions particulières peuvent toutefois prévoir une répartition différente entre usufruitier et nu-propriétaire, mais elles doivent être expressément prévues et correctement formalisées.
Que se passe-t-il en cas de décès du nu-propriétaire ?
Si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, la nue-propriété est transmise à ses héritiers, selon les règles classiques de la succession.
L’usufruit, quant à lui, continue sans être affecté : l’usufruitier conserve l’usage et les revenus du bien jusqu’à l’extinction normale de son droit, le plus souvent à son propre décès. Cette situation est fréquente et doit être anticipée dans les successions familiales complexes ou recomposées.
Conseiller en investissements
Passionné par l’investissement, j’ai été formé comme Ingénieur en Finance avant de devenir Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Depuis plus de 5 ans, j’accompagne des particuliers à construire un patrimoine réellement aligné avec leur situation, leurs objectifs et leur manière de vivre.
Je suis convaincu d’une chose : un bon conseil financier doit être compréhensible, sur-mesure… et toujours guidé par l’intérêt du client, pas celui du produit.