En 2025, dans un contexte de taux d’intérêt encore élevés et d’immobilier résidentiel ralenti, les investisseurs se tournent de plus en plus vers la pierre-papier. Le classement des meilleures SCPI 2025 met en lumière les véhicules les plus performants du marché, avec des taux de distribution allant jusqu’à 11 %.
Entre SCPI européennes, thématiques, à capital variable ou sans frais d’entrée, le paysage s’est profondément renouvelé.
Voici l’analyse complète pour comprendre les meilleures options disponibles aujourd’hui.
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Résumé de l’article.
En 2025, les SCPI affichent des taux de distribution pouvant aller jusqu’à 12,60 %.
Reason, Darwin RE01 et Comète mènent le classement, suivies de nombreuses SCPI européennes ou à capital variable.
Le marché privilégie désormais des stratégies thématiques et une diversification géographique accrue.
Pour bien choisir, il faut analyser taux de distribution, TRI, TOF, et stratégie d’allocation.
Les 20 meilleures SCPI du marché en 2025
Pour un classement fiable des SCPI 2025, il est essentiel de se baser sur des données publiques issues des rapports officiels des sociétés de gestion, validées par l’ASPIM et encadrées par l’Autorité des marchés financiers. Ces organismes assurent une transparence homogène dans la communication des performances.
Classement des 20 meilleures SCPI 2025 selon France SCPI, basé sur les taux de distribution 2024
Rang | SCPI | Société de gestion | TD 2024 |
1 | Comète | Alderan | 11,18 % |
2 | Osmo Énergie | Mata Capital IM | 9,33 % |
3 | Mistral Sélection | Swiss Life REIM | 8,59 % |
4 | Transitions Europe | Arkéa REIM | 8,25 % |
5 | Upeka | Axipit REP | 7,96 % |
6 | Iroko Zen | Iroko AM | 7,32 % |
7 | Remake Live | Remake AM | 7,50 % |
8 | NCap Continent | — | 7,01 % |
9 | MyShare Education | — | 7,00 % |
10 | Capiforce | Fiducial Gérance | 6,83 % |
11 | Épargne Pierre Europe | Atland-Voisin | 6,75 % |
12 | Epsilon 360° | Epsicap REIM | 6,55 % |
13 | Cristal Life | — | 6,51 % |
14 | Optimale | — | 6,51 % |
15 | Alta Convictions | — | 6,50 % |
16 | Log In | Théoréim | 6,30 % |
17 | PFO | — | 6,27 % |
18 | LF Croissance & Territoires | La Française REM | 6,25 % |
19 | Cœur de Régions | — | 6,20 % |
20 | Sofipierre | Sofidy | 6,20 % |
Ce tableau reflète la nouvelle dynamique du marché : des SCPI jeunes, européennes, et à capital variable en tête des performances.
Ce que révèle le classement France SCPI 2025
Ce palmarès met en évidence trois grandes tendances dans l’univers des SCPI :
L’ascension des SCPI sans frais d’entrée, comme Remake Live, Mistral Sélection ou Iroko Zen, qui optimisent la performance nette pour l’investisseur ;
La montée en puissance des SCPI européennes, moins exposées à la fiscalité française et plus résilientes en phase de tensions immobilières géographiques ciblées ;
Le succès de stratégies ciblant des secteurs porteurs : logistique, santé, éducation ou transition énergétique.
À côté de ces nouvelles venues, certaines SCPI plus établies, comme Epagne Pierre ou Immorente, continuent d’offrir une stabilité appréciable grâce à un taux de rendement interne (TRI) solide, une gestion rigoureuse et des actifs bien répartis.
La note de Tanguy
"Ne vous arrêtez pas à un taux de distribution flatteur. Vérifiez le TRI sur la durée, le TOF, les réserves, et le rythme de collecte. Une SCPI à 7 % en façade peut cacher une situation fragile si elle puise massivement dans ses provisions. À l’inverse, un rendement plus modeste mais constant, adossé à une collecte maîtrisée, est souvent plus sain à long terme. Les SCPI plus récentes bénéficient souvent d’un point d’entrée plus favorable sur le marché, ce qui leur permet d’afficher des taux de distribution attractifs. Toutefois, cela ne préjuge en rien de leur performance à long terme. Or, l’immobilier s’apprécie sur la durée : seule la régularité des résultats dans le temps permet d’évaluer la solidité réelle d’une SCPI."
SCPI thématiques : des choix sectoriels stratégiques
Le classement 2025 reflète la montée en puissance des SCPI à stratégie thématique. En misant sur des secteurs ciblés, elles permettent d’aligner les investissements sur de grandes tendances économiques et sociétales, tout en diversifiant les risques locatifs.
Logistique : portée par la transformation du commerce et des chaînes d’approvisionnement, cette thématique s’appuie sur une demande durable pour des plateformes modernes et bien connectées ;
Santé et éducation : considérés comme des piliers de stabilité à long terme, ces secteurs bénéficient de besoins structurels croissants, indépendamment des cycles économiques ;
Bureaux hybrides : entre flexibilité, mixité d’usage et zones secondaires, ce positionnement répond aux nouveaux modes de travail post-pandémie.
Ces spécialisations peuvent jouer un rôle complémentaire dans une allocation SCPI, à condition d’être intégrées dans une stratégie patrimoniale globale, équilibrée entre innovation et résilience.
SCPI et assurance-vie : un tandem toujours pertinent
Plusieurs SCPI du classement sont disponibles via assurance-vie, notamment Corum Origin, Sofidynamic ou Epsilon 360°. Ce couplage SCPI / assurance-vie présente plusieurs avantages :
Fiscalité allégée sur les revenus fonciers intégrés dans le contrat ;
Transmission facilitée grâce à la clause bénéficiaire personnalisée ;
Souplesse de gestion, surtout en unités de compte.
La note de Tanguy
"L’accès à une SCPI via l’assurance-vie doit être conditionné à une lecture attentive des frais du contrat : gestion, arbitrage, éventuels frais d’entrée. Trop d’investisseurs négligent aussi la clause bénéficiaire : c’est pourtant l’un des leviers les plus puissants pour organiser une transmission souple et fiscalement avantageuse."
Acheter des SCPI à crédit en 2025 : une stratégie encore viable ?
Avec des taux d’emprunt situés entre 1,5 % et 2,5 % sur 10 ans, le financement à crédit de parts de SCPI reste pertinent en 2025. Il permet de créer un effet de levier positif, à condition de choisir des SCPI à rendement, bien pilotées, et avec des perspectives locatives claires.
Cette stratégie s’adresse notamment à :
Des investisseurs disposant d’une capacité d’emprunt mobilisable,
Des profils en phase de constitution de patrimoine, souvent entre 30 et 50 ans, visant la création d’un patrimoine avec un horizon de temps long,
Des personnes recherchant une alternative à l’immobilier direct, sans charge mentale ni gestion personnelle.
Conclusion
Le classement SCPI 2025, fondé sur des données rigoureuses et neutres, montre que le paysage des SCPI est en pleine mutation. À côté des grands noms historiques, de nombreuses SCPI récentes s’imposent par leur agilité, leur spécialisation sectorielle et leur modèle économique innovant.
Mais un bon taux de distribution ne suffit pas. L’accompagnement par un cabinet de gestion de patrimoine indépendant permet d’intégrer ces placements dans une stratégie globale : fiscalité, succession, allocation long terme, et sécurisation juridique. La SCPI est un outil, pas une fin : encore faut-il savoir l’utiliser avec discernement.
Chez Rivaria Capital, nous vous aidons à faire les bons choix, en toute indépendance, avec une approche humaine et pédagogique. Le simulateur est un point de départ.
L’accompagnement personnalisé vous permet d’en faire un vrai levier de croissance patrimoniale. Réservez votre créneau avec nos experts.
FAQ
Quelle SCPI est la meilleure à acheter ?
Cela dépend de vos objectifs. Il n’existe pas de SCPI universelle : tout dépend de vos projets, de votre fiscalité et de votre horizon de placement. Une SCPI peut être adaptée pour le rendement immédiat, une autre pour la régularité des revenus, une troisième pour une approche thématique ou européenne. L’essentiel est d’intégrer votre choix dans une stratégie globale cohérente.
Quels sont les meilleurs SCPI pour 2025 ?
Les meilleures SCPI en 2025 sont celles qui présentent un bon équilibre entre performance nette, gestion prudente, qualité des actifs, et perspectives locatives solides. Le classement repose sur les taux de distribution 2024, mais d’autres indicateurs comme le TRI, le TOF ou les réserves doivent aussi être analysés. Un conseil personnalisé reste la meilleure façon d’identifier les SCPI réellement pertinentes pour votre profil.
Quel est l’avenir des SCPI décotées en 2025 ?
Certaines SCPI décotées offrent de vraies opportunités à condition de bien analyser les actifs sous-jacents. Attention aux problèmes de liquidités possibles et à la qualité de la gestion. Le démembrement temporaire reste une option pour les profils patrimoniaux.
Quels sont les taux d’emprunt pour les SCPI en 2025 ?
Entre 1,5 % et 2,5 % sur 10 ans, selon votre profil et la banque. Le levier reste attractif avec un rendement SCPI supérieur à 6 %.
Quelle est la meilleure SCPI disponible en assurance vie ?
Corum Origin et Epsilon 360° sont très diffusées via assurance-vie, avec un historique solide. Sofidynamic est également bien notée et performante.
Quel placement rapporte le plus ?
En 2025, les SCPI Reason et Darwin RE01 affichent plus de 12 % de rendement brut. Mais le TRI à long terme reste le critère le plus fiable pour juger de la qualité d’un placement.
Conseiller en investissements
Passionné par l’investissement, j’ai été formé comme Ingénieur en Finance avant de devenir Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Depuis plus de 5 ans, j’accompagne des particuliers à construire un patrimoine réellement aligné avec leur situation, leurs objectifs et leur manière de vivre.
Je suis convaincu d’une chose : un bon conseil financier doit être compréhensible, sur-mesure… et toujours guidé par l’intérêt du client, pas celui du produit.