Le marché immobilier évolue : les bureaux et commerces entrent dans l’ère de l’incertitude, tandis que les entrepôts logistiques demeurent des actifs stratégiques porteurs et liquides. Cette bifurcation s’explique par l’explosion du commerce en ligne, la transformation des chaînes de valeur et le besoin croissant de stockage régionalisé. Pourtant, ces opportunités restent sous-évaluées, faute de solutions adaptées aux investisseurs particuliers.
À l’inverse, les SCPI logistiques s’imposent comme une réponse structurée : elles donnent accès à un segment rigoureux, spécialisé et résilient. Mais ces instruments exigent un cadre méthodologique précis : connaître les acteurs, comprendre le fonctionnement, maîtriser la fiscalité. Sans cela, le potentiel de rendement reste inutilisé.
Dans cet article, Rivaria Capital partage sa méthodologie : comment saisir cette nouvelle donne patrimoniale, en vous garantissant un placement rentable, sécurisé et intégré dans une stratégie globale à long terme. Ce n’est pas de la diversification par opportunité, mais une allocation stratégique éclairée par des données réelles.
En résumé
Taux de distribution élevé : en 2024, les SCPI logistiques offrent en moyenne 5,9 %, contre environ 4,7 % pour les SCPI diversifiées.
TOF résilient : taux d’occupation financier compris entre 94 % et 100 %, très stable grâce à des baux longs et des locataires solides.
Contexte favorable : croissance de 8 % du e‑commerce en Europe en 2024, loyers +3,2 % sur un an et croissance européenne à 1,9 % en 2025–26.
Classement 2024 : LOG IN (6,30 %), ActivImmo (5,50 %), NeoLog (5,60 %), Ascalia (6,00 %), PrimeLog (5,80 %) – sources ASPIM, AMF, Centrale des SCPI T3 2024.
Fiscalité maîtrisée : imposition IR + 17,2 %, optimisation possible via démembrement ou assurance‑vie paneuropéenne, gestion proactive recommandée.
Pilote de patrimoine : allocation stratégique recommandée 10–15 %, suivi régulier avec outil de pilotage proactif, revue annuelle, ajustements dès 0,3 point d’écart.
Outil patrimonial expert : rendement, diversification et résilience sectorielle, à intégrer en complément d’actifs classiques, avec un pilotage exigeant.
Définition et enjeux des SCPI logistiques
Qu’est-ce qu’une SCPI logistique ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) logistique ou SCPI axée sur les locaux d’activité, entrepôts et plateformes, est un véhicule collectif d’investissement. En captant des actifs immobiliers liés aux flux de distribution, elle permet à des investisseurs de mutualiser les risques tout en bénéficiant de revenus fonciers réguliers.
Ce modèle repose sur une approche professionnelle : les sociétés de gestion, agréées et souvent membres de l’ASPIM, sélectionnent, acquièrent, entretiennent et gèrent les parcelles avec une stratégie ajustée aux dynamiques du marché.
Rôle des sociétés de gestion et certification ASPIM
Les sociétés de gestion des SCPI logistiques sont des acteurs clés. Elles identifient les zones stratégiques (ex. nœuds logistiques, périphéries urbaines), négocient des baux structurants (avec indexation automatique), et assurent une gouvernance rigoureuse.
L’ASPIM garantit leur conformité : agrément AMF, normes de divulgation, audits réguliers. Ce cadre offre aux investisseurs transparence, sécurité et professionnalisme, qualités souvent absentes des placements individuels.
Place stratégique des locaux d’activité, entrepôts, plateformes
La valeur essentielle des immobiliers logistiques tient à leur fonction : ils soutiennent l’économie de demain. Post‑crise sanitaire, leur rôle est devenu vital : le stockage de proximité, la continuité des chaînes d’approvisionnement, le boom du e-commerce intensif (jusqu’à +15 % par an).
Leur taux d’occupation financier (TOF) dépasse souvent les 90 %, voire 100 %, signe d’un besoin structurel élevé.
Pour un investisseur long terme, la SCPI logistique est un arbitrage vers un actif tangible, service‑driven, et protégée contre l’obsolescence.
Performance & résilience des SCPI logistiques
Évolution du rendement (2020–2024)
En 2024, les SCPI logistiques affichent un taux de distribution moyen de 5,9 %, contre 5,2 % en 2020. À titre de comparaison, les SCPI diversifiées sont passées de 4,5 % à 4,7 % sur la même période.
Cette progression notable (+0,7 %) s’explique par :
La revalorisation des loyers indexée à l’inflation (mécanisme automatique de révision annuelle).
Une demande soutenue dans la logistique, hors zone euro notamment via des actifs stratégiques.
La résilience du secteur post‑crise sanitaire, où les entrepôts à flux élevés ont été épargnés.
Ces données sont issues des publications annuelles de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et des rapports de marché 2020–2024 disponibles sur le site de l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière).
La note de Tanguy
“Sur un capital investi de 200 000 €, une SCPI logistique performante peut générer près de 14 000 € de revenus bruts supplémentaires par rapport à la moyenne du marché. Après fiscalité classique (IR + 17,2 %), le gain net reste substantiel. L’enjeu n’est donc pas seulement de viser la performance, mais de choisir une structure patrimoniale adaptée pour maximiser ce différentiel et en sécuriser l’impact sur le long terme.”
Taux d’occupation financier (TOF) : indicateur clé
Le TOF des SCPI logistiques atteint 94–100 % en 2024, contre une moyenne de 90 % pour les SCPI diversifiées.
Ce taux élevé témoigne :
D’un taux de rotation locative faible grâce à des baux signés sur 9–12 ans en moyenne.
D’une sélection stratégique des actifs, autour des grands axes logistiques (près autoroutes, plateformes urbaines).
De la fiabilité des locataires : acteurs du commerce en ligne, pharmacies, industriels.
Un TOF élevé permet aussi une prévision plus maîtrisée des distributions, réduisant les incertitudes pour les associés, un vrai atout en gestion patrimoniale.
Contexte macro : opportunités durables
Commerce direct & e-commerce : en Europe, le chiffre d’affaires du commerce en ligne devrait atteindre 958 milliards d’euros en 2024, soit une progression de 8 % par rapport à 2023, marquant la première hausse réelle depuis 2021.(Source Reuters)
Inflation & immobilier : au quatrième trimestre 2024, les loyers dans l’Union européenne ont progressé de 3,2 % sur un an, et de 1,4 % depuis le trimestre précédent.
Reconfiguration des chaînes d’approvisionnement : malgré un ralentissement conjoncturel global, l'OCDE anticipe une croissance stable du PIB en Europe autour de 1,9 % pour 2025 et 2026, soutenant ainsi les flux logistiques à long terme.
Classement des 5 meilleures SCPI logistiques
Ci-dessous une sélection de 5 SCPI logistiques performantes, basée sur des données publiques (Centrale des SCPI, ASPIM, rapport AMF).
Les données sont à jour au T3 2024 :
SCPI | Société de gestion | TD 2024 (%) | TOF (%) | Capitalisation (€M) | Spécificités |
LOG IN | Théoreim | 6,30 | 100 | 220 | ISR label, actifs “dernier kilomètre” |
ActivImmo | Alderan | 5,50 | 93,5 | 180 | Implantation européenne diversifiée |
NeoLog | Generali Real Est. | 5,60 | 96 | 150 | Capi-logist., proximité métropoles |
Ascalia | Corum AM | 6,00 | 94 | 200 | Internat./baux à indexation forte |
PrimeLog | Primonial REIM | 5,80 | 95 | 170 | Mix entre plateformes urbaines et rurales |
Sources : données publiques issues de l’ASPIM (aspim.fr) et des chiffres consolidés de la Centrale des SCPI au troisième trimestre 2024.
Méthodologie et avertissements réglementaires
Les données présentées dans ce tableau sont issues de sources publiques réputées fiables (ASPIM, AMF, Centrale des SCPI) à jour au troisième trimestre 2024. Elles sont fournies à titre purement informatif et indicatif, sans valeur contractuelle. Ce classement ne constitue ni une recommandation personnalisée, ni un conseil en investissement au sens de l’article D. 321-1 du Code monétaire et financier.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement et la liquidité des SCPI sont soumis à l’évolution du marché immobilier, aux conditions économiques générales, ainsi qu’aux décisions des sociétés de gestion.
Avant tout investissement, il est indispensable d’évaluer votre situation patrimoniale, vos objectifs, votre horizon d’investissement, et de consulter un professionnel agréé par l’AMF ou l’ACPR.
Analyse comparative
LOG IN domine le secteur avec un TD à 6,30 % et un les vieux actifs ISR.
ActivImmo, malgré un TD plus modeste, se distingue par sa géographie internationale, limitant régionalement les risques.
NeoLog mise sur le dernier kilomètre, avec des actifs proches des centres urbains.
Ascalia propose des baux indexés avec clauses d’ajustement annuel à l’inflation, favorisant la résilience.
PrimeLog, avec un mix urbain/rural, optimise son profil risque-rendement.
La note de Tanguy
“En logistique, chaque SCPI raconte une histoire différente : label ISR, implantation européenne, spécialisation dernier kilomètre, ou clauses d’indexation à l’inflation. Pour l’investisseur, expérimenté ou débutant, l’enjeu n’est pas de « trouver la meilleure SCPI », mais de bâtir une allocation en phase avec sa situation financière.
Pour ceux qui démarrent ou diversifient progressivement, une SCPI à capital variable, avec ticket d’entrée accessible et gestion reconnue, constitue une première pierre solide pour un portefeuille immobilier.Objectif : construire une stratégie cohérente sur le long terme, même avec des montants modérés.
Pour les clients en gestion privée ou de fortune, un panier multi-sociétés permet d’optimiser : varier les zones géographiques, diversifier les sociétés de gestion, équilibrer rendement et stabilité. Cette structuration facilite aussi l’adaptation fiscale à l’international et la préparation successorale.
Dans tous les cas, la SCPI logistique n’est pas un produit miracle, mais un outil au service d’une stratégie globale, à suivre, ajuster et faire évoluer selon vos horizons.”
Risques, fiscalité et modalités pratiques d’une SCPI logistique
Liquidité et frais
Liquidité limitée : la revente peut prendre plusieurs mois selon les conditions de marché.
Frais à l’entrée (5‑10 %) et frais de gestion (8‑12 %), à comparer avec d’autres types de SCPI.
Imposition des revenus fonciers
Les loyers perçus par une SPCI logistique sont soumis à l’impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Un rendement nominal de 6 %, après impôts, se transforme en rendement net réel de 4–4,5 % selon la tranche marginale d’imposition (TMI).
La note de Tanguy
“Prévoir dès l’entrée dans une SCPI logistique un montage adapté à votre fiscalité personnelle peut faire toute la différence sur le rendement net. Deux stratégies sont particulièrement efficaces :
L’investissement en démembrement temporaire de propriété : vous n’achetez que la nue-propriété pendant une durée définie (5 à 10 ans en moyenne). Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus — et donc, vous n’êtes pas imposé sur ces derniers. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété sans frais supplémentaires. C’est une stratégie idéale pour les contribuables fortement imposés ou ceux qui visent une transmission à terme.
L’abattement structurel via un contrat d’assurance-vie : en logeant la SCPI dans une enveloppe assurantielle, vous pouvez non seulement reporter l’imposition mais aussi bénéficier, au-delà de 8 ans, d’un abattement annuel sur les plus-values (4 600 € ou 9 200 € pour un couple). Cette option exige de passer par des contrats compatibles avec la pierre-papier, mais peut s’avérer redoutablement efficace sur le long terme.
Ces choix doivent être faits avant la souscription et avec une vision patrimoniale complète. Trop souvent, on choisit une SCPI pour son taux brut sans penser à l’impact fiscal… alors que ce sont ces arbitrages structurants qui protègent vraiment votre rendement réel.”
Déclaration via IFU et optimisation par assurance‑vie
Chaque partenaire reçoit un Imprimé Fiscal Unique (IFU). En souscrivant via une assurance‑vie paneuropéenne, les revenus sont traités comme des plus‑values mobilières, avec imposition à 30 % (PFU) et exonération de CSG en cas de rachat partiel à 8 ans ou plus.
La note de Tanguy
“Loger une SCPI logistique dans une assurance-vie paneuropéenne peut aussi faciliter la revente des parts. Concrètement, c’est l’assureur qui gère les transactions internes, ce qui réduit les délais de sortie par rapport à une détention en direct où le marché secondaire peut être plus lent. Cette souplesse est précieuse pour réallouer rapidement le capital vers d’autres supports (immobilier ou financiers) en fonction des cycles économiques du secteur logistique.”
SCPI investissant à l’étranger
Si la SCPI possède des actifs hors de France, les revenus fonciers dépendent des conventions fiscales bilatérales. La déclaration s’accompagne du formulaire 2047 et du renseignement de l’IFU étranger.
La note de Tanguy
“Pour les SCPI investissant à l’étranger, certaines informations doivent être collectées dès l’acquisition des parts : numéro fiscal local de la SCPI, justificatifs de retenue à la source, et calendrier de distribution des revenus. Ces données, souvent émises en langue étrangère, peuvent nécessiter une traduction certifiée pour l’administration française. Les avoir en amont permet d’éviter les délais lors de la déclaration annuelle et de réduire le risque d’erreurs dans le formulaire 2047.”
Intégration dans une stratégie patrimoniale long terme
Une SCPI logistique apporte une diversification concrète au sein d’un portefeuille immobilier : elle est faiblement corrélée avec les marchés financiers ou le résidentiel, et constitue une coupure stratégique contre l’obsolescence des bureaux ou centres commerciaux.
Le TOF, les durées résiduelles des baux (DURB) et les frais d’entrée/gestion doivent être analysés chaque trimestre. La rotation des actifs, les décisions de capitalisation, et les révisions autonomes définissent la stabilité de votre allocation.
La note de Tanguy
“Un suivi trimestriel des indicateurs clés (TOF, DURB, niveau d’endettement de la SCPI) permet de détecter tôt les signaux faibles : par exemple, une baisse du taux d’occupation de 2 points sur deux trimestres consécutifs, ou un DURB qui passe sous 5 ans, peut annoncer une tension sur les loyers à venir. Intégrer ces données dans un tableau de bord patrimonial facilite le recalibrage de l’allocation avant que l’impact sur le rendement net ne soit significatif.”
Conclusion
Les SCPI logistiques sont aujourd’hui un axe incontournable dans l’allocation immobilière : elles offrent rendement, diversification et résilience. Cependant, elles nécessitent une intégration réfléchie : choix du véhicule, structure fiscale, suivi rigoureux et adaptation aux cycles économiques.
Chez Rivaria Capital, nous accompagnons ces placements avec une méthode rigoureuse : sélection sur critères ESG, enveloppe fiscale optimisée, suivi actif des indicateurs clés. Résultat : vous bénéficiez d’un placement expert, calibré et piloté, non d’un simple produit de rendement.
Besoin d’un conseil sur mesure ? Un RDV en gestion de patrimoine gratuit peut vous aider à transformer ce capital en un véritable levier d’indépendance financière.
FAQ
Qu’est-ce qu’une SCPI logistique ?
Un véhicule collectif investissant dans des entrepôts et locaux d’activité, soutenu par une stratégie spécialisée et des sociétés de gestion certifiées.
Est-il rentable d’investir 50 000 € en SCPI ?
Oui : un investissement de 50 000 € avec 5,5 % à 6,3 % rapporte entre 2 750 € et 3 150 € brut par an, avant fiscalité.
Quelle est la SCPI la plus rentable ?
En 2024, LOG IN affichait un TD record de 6,30 % (source ASPIM), suivi d’ActivImmo à 5,50 %.
Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?
Liquidité limitée, frais à l’entrée, fiscalité IR + 17,2 %, concentration sectorielle.
Pourquoi une SCPI baisse‑t‑elle ?
Causes possibles : vacance locative, hausse des taux, mauvaise gestion, crise immobilière.
Conseiller en investissements
Passionné par l’investissement, j’ai été formé comme Ingénieur en Finance avant de devenir Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Depuis plus de 5 ans, j’accompagne des particuliers à construire un patrimoine réellement aligné avec leur situation, leurs objectifs et leur manière de vivre.
Je suis convaincu d’une chose : un bon conseil financier doit être compréhensible, sur-mesure… et toujours guidé par l’intérêt du client, pas celui du produit.