Créer une SCI (Société Civile Immobilière) séduit de plus en plus de particuliers, d’entrepreneurs familiaux ou de partenaires souhaitant structurer un investissement immobilier. Mais entre les formalités juridiques, les obligations fiscales et les subtilités statutaires, le chemin peut vite devenir technique, voire piégeux.
Dans un contexte où la détention immobilière directe expose à des rigidités et une fiscalité moins modulable, la SCI se positionne comme une alternative souple, encadrée et transmissible.
Cet article vous guide pas à pas pour réussir la création de votre SCI en 2025, tout en partageant des conseils concrets du terrain. Vous découvrirez aussi les principaux écueils à éviter, les options fiscales à arbitrer et l’intérêt de rédiger vos statuts avec précision.
Créer une SCI en 2025 permet de structurer un projet immobilier à plusieurs tout en facilitant sa gestion et sa transmission. Notre équipe de gestionnaire en patrimoine peut vous accompagner tout au long de ce projet. Réservez un créneau avec nos experts.
Résumé de l'article
Point clé | Détail |
Pourquoi créer une SCI ? | Pour faciliter la gestion d’un bien immobilier à plusieurs, organiser la transmission et bénéficier d’une fiscalité adaptée. |
Les principales étapes | Rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication d’une annonce légale, immatriculation au RCS, ouverture d’un compte bancaire dédié. |
Fiscalité | Option pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), selon la stratégie patrimoniale et les revenus attendus. |
Coûts à prévoir | Frais de rédaction des statuts, annonce légale, honoraires éventuels (notaire ou avocat), comptabilité et assurances. |
Points de vigilance | Prévoir des clauses pour éviter les blocages entre associés, anticiper la sortie d’un associé, bien encadrer la gestion. |
Accompagnement recommandé | Faire appel à un expert (comptable, notaire ou avocat) pour sécuriser le montage et optimiser la structure. |
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes – souvent des membres d’une même famille ou des partenaires d’affaires – de détenir, gérer et transmettre un bien immobilier en commun. Contrairement à l’indivision, elle offre un cadre souple et durable pour organiser les relations entre associés, répartir les apports et encadrer la gestion quotidienne.
Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital. Ces parts peuvent ensuite être cédées ou transmises, avec des règles prévues dans les statuts, ce qui simplifie la succession ou les opérations de partage.
La note de Tanguy :
"On me demande souvent la différence entre une SCI et une SCPI. La confusion est fréquente, surtout chez les primo-investisseurs. L’un est un outil juridique de détention entre proches, l’autre un placement collectif géré par des professionnels. Avant de vous lancer, prenez 3 minutes pour lire cette synthèse claire : SCI ou SCPI, quel choix pour investir en immobilier ?"
Les différentes formes de SCI
Il existe plusieurs types de SCI, adaptés à différents objectifs patrimoniaux ou fiscaux :
SCI familiale : conçue pour gérer un bien entre parents, enfants ou membres d’une même famille, elle facilite la transmission et limite les tensions successorales.
SCI de gestion ou de location : elle permet à des associés d’acheter un bien pour le louer et en percevoir les revenus.
SCI de construction-vente (SCCV) : destinée à construire un bien immobilier en vue de le revendre. Cette forme échappe à l’interdiction de faire du commerce dans les SCI classiques.
SCI d’attribution : utilisée lorsque les associés souhaitent se partager un bien une fois construit ou acquis, chaque associé devenant propriétaire d’une partie distincte.
Ce choix influence la rédaction des statuts, le régime fiscal applicable et les obligations comptables.
Créer une SCI : les 7 étapes à suivre
Étape 1 : définir l’objet social et la forme juridique
La rédaction des statuts est la pierre angulaire de la création d’une SCI : elle détermine la forme juridique, l’objet social (acquisition, gestion, location immobilière), le capital, la durée (souvent 99 ans) et le représentant légal, le gérant.
La note de Tanguy :
"Lors de la rédaction des statuts, ne vous contentez pas d’une clause générique sur la cession des parts. C’est souvent dans les moments de tension – divorce, décès, désaccord financier – que les statuts mal ficelés deviennent un piège. Intégrez dès le départ une clause d’agrément précise : par exemple, soumettez toute cession à l’unanimité des associés hors cédant, et prévoyez un délai de réponse clair (15 ou 30 jours).Ajoutez également une priorité de rachat par les associés existants, à un prix fixé selon une méthode convenue (valeur nette comptable ou expertise indépendante). Cette double protection évite que des parts se retrouvent entre les mains d’un tiers non souhaité ou qu’un associé déstabilise la structure en vendant dans l’urgence.
Dans certaines familles, je recommande même une clause de sortie progressive, avec versements échelonnés sur 12 ou 24 mois, pour préserver la trésorerie de la SCI. C’est dans les statuts qu’on sécurise la paix future."
Une fois rédigés, les statuts doivent être signés par tous les associés. Ils peuvent être sous seing privé ou authentiques (un notaire est requis en cas d’apport en nature).
Étape 2 : constituer le capital et les apports
Aucun minimum n’est exigé : 1 € suffit ! Il peut s’agir d’apports en numéraire ou en nature (biens immobiliers). En cas d’apport en nature, un notaire doit intervenir, générant des droits de mutation d’environ 3,8 à 5 %.
La note de Tanguy :
"Avec plusieurs associés, libérez le capital en tranches (50 % à la création puis sur décision du gérant). Cela améliore la trésorerie initiale et limite les engagements inutiles."
Les fonds déposés sur un compte bancaire professionnel doivent pouvoir être bloqués jusqu’à l’immatriculation de la SCI.
Étape 3 : publier une annonce légale
Chaque SCI doit publier un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL), précisant la dénomination, l’objet, le capital, l’adresse, le gérant, etc. Le coût se situe entre 185 € et 250 €, selon le département.
La note de Tanguy :
"Avant de publier votre annonce légale, relisez-la attentivement – ou mieux, faites-la valider par un professionnel. Une simple erreur de rédaction (oubli du nom du gérant, forme juridique mal indiquée…) oblige à publier une nouvelle annonce, avec des frais doublés. Envoyez toujours l’annonce au JAL par email et demandez un accusé de réception daté : cela vous servira de preuve en cas de litige sur la publication ou le calendrier d’immatriculation."
Étape 4 : immatriculer la SCI au RCS
Vous déposez votre dossier au guichet unique (CFE/INPI), accompagné des statuts, d’un justificatif de siège, de l’annonce légale, du formulaire M0, et de la déclaration des bénéficiaires effectifs. Les frais s’élèvent à environ 66,88 € + 21,41 € pour cette année 2025.
Une fois validée, vous recevez votre K‑bis ; la SCI devient une personne morale reconnue.
Étape 5 : tenir la comptabilité et choisir le régime fiscal
Par défaut, une SCI est fiscalement transparente : ce sont les associés qui sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) via les revenus fonciers.
L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est possible : elle peut s’avérer intéressante pour ceux qui souhaitent capitaliser les bénéfices et opter pour le taux réduit d’IS (15% puis 25%). En revanche, elle implique une comptabilité plus rigoureuse et expose à une double imposition en cas de distribution : d’abord au niveau de la société (IS), puis au niveau de l’associé (prélèvements sur les dividendes perçus).
Étape 6 : gérer les difficultés financières
Anticiper les scénarios difficiles dès la création de la SCI est essentiel. En intégrant dans les statuts une clause claire sur les modalités de sortie ou de rachat des parts d’un associé en difficulté, on évite bien souvent des situations de blocage ou des litiges complexes qui peuvent nuire à l’ensemble du projet immobilier.
La note de Tanguy :
"En cas de difficulté financière d’un associé, la SCI peut vite se retrouver paralysée si rien n’a été prévu. Une option méconnue consiste à intégrer dans les statuts une procédure d’avance de trésorerie entre associés, avec un taux d’intérêt prédéfini. Cela permet à un associé de rester temporairement dans la structure tout en honorant indirectement ses obligations, sans passer immédiatement par la case rachat ou exclusion. C’est une soupape utile dans les périodes de tension, surtout en SCI familiale."
Étape 7 : faire appel à un expert-comptable ou un notaire
Même si ce n’est pas obligatoire, le recours à un expert-comptable offre une vraie sécurité pour la gestion fiscale et comptable (déclaration 2072, choix IR/IS). Quant au notaire, son intervention reste indispensable en cas d’apport en nature, ou pour optimiser la rédaction des statuts.
Considérez leur intervention non comme un coût, mais comme un vecteur de gain de sérénité et d’optimisation.
Comme l’économiste Jean‑Tirole l’a souligné :
« La structuration juridique et les incitations fiscales conditionnent souvent la réussite d’un projet collectif ».
Une SCI bien construite s’inscrit pleinement dans cette vision.
Conclusion
En suivant ces 7 étapes concrètes, vous transformez l’idée de créer une SCI en un projet clair, opérationnel et sécurisé.
Offrant souplesse, optimisation fiscale et cadre juridique rassurant, la SCI reste une solution efficace pour un investissement immobilier porté à plusieurs. Assurez-vous toutefois que les statuts anticipent les impasses financières, et n’hésitez pas à consulter un professionnel pour sécuriser vos choix.
À noter également que la SCI peut parfois relever d’un effet de mode. Dans certains cas, il peut être plus pertinent de ne pas constituer de société, notamment lorsque le projet ne le justifie pas et que sa mise en place complexifie inutilement la gestion.
FAQ
Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
Créer une SCI permet de faciliter la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier, d'optimiser la fiscalité et de définir les règles de fonctionnement entre associés.
Quel est le coût annuel d'une SCI ?
Le coût dépend de la taille et de l’activité de la SCI : frais bancaires, comptabilité, cotisation foncière des entreprises (CFE), assurance… Comptez généralement plusieurs centaines d'euros par an.
Quels sont les inconvénients d'une SCI ?
La SCI implique une certaine lourdeur administrative, des coûts de création et de fonctionnement, et une responsabilité illimitée des associés vis-à-vis des dettes sociales.
Quand est-il préférable de créer une SCI ?
Au moment d’acheter un bien immobilier à plusieurs, pour anticiper une transmission, organiser une détention familiale, ou optimiser le cadre fiscal d’un investissement.
Quand une SCI est-elle rentable ?
Une SCI est rentable si elle détient des biens bien gérés et bien situés, avec une stratégie claire. Ce n’est pas la SCI en tant que structure qui produit du rendement, mais la qualité de ce qu’elle contient.
Quels sont les impôts à payer pour une SCI ?
Cela dépend du régime fiscal choisi. À l’impôt sur le revenu, les bénéfices sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers. À l’impôt sur les sociétés, la SCI paie l’IS, mais peut amortir les biens et déduire certaines charges.
Est-il obligatoire de faire appel à un notaire pour créer une SCI ?
Non, sauf si l’un des associés apporte un bien immobilier. Dans ce cas, l’acte d’apport doit être notarié et des droits de mutation sont dus.
Est-il possible de créer une SCI gratuitement ? ?
Pas tout à fait. Vous pouvez rédiger vous-même les statuts et effectuer les formalités, mais il reste des frais incompressibles : annonce légale, immatriculation, déclaration des bénéficiaires. Comptez environ 300 € au minimum.
Conseiller en investissements
Passionné par l’investissement, j’ai été formé comme Ingénieur en Finance avant de devenir Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Depuis plus de 5 ans, j’accompagne des particuliers à construire un patrimoine réellement aligné avec leur situation, leurs objectifs et leur manière de vivre.
Je suis convaincu d’une chose : un bon conseil financier doit être compréhensible, sur-mesure… et toujours guidé par l’intérêt du client, pas celui du produit.